澳洲樓價結束升浪減息料支持後市

【明報專訊】去年澳洲樓市向好，樓價按年升近5%，惟上月樓價按月微跌，為接近兩年以來首次錄按月跌幅。CoreLogic研究總監Tim Lawless認為，樓價下跌顯示樓市正追上負擔能力減弱的現况，但預期利率下降、準買家負擔能力逐步改善及新盤供應減少，對今年澳洲樓價有一定支持。

根據CoreLogic的數據，截至去年12月底止，澳洲平均樓價近81.5萬澳元，按年升4.9%，按月及按季計均跌0.1%，11月樓價則按月持平，標誌着樓價由2023年2月起展開的升浪結束。Lawless對樓價於去年末下跌並不感意外，並指早於去年下半年樓價升勢已逐步減弱，2024年上半年澳洲平均樓價升幅為4.1%，去年下半年平均樓價升幅已放緩至僅0.7%，基於樓價處於較高水平，高息環境及生活成本上升等因素，導致準買家負擔能力下降，而下半年新盤供應增加，亦促使樓價於年末追上負擔能力減弱限制置業需求的現實。

至於個別地區的樓價走勢，全年計以珀斯樓價升幅最大，去年12月底樓價按年計累升19.1%，按季升1.9%，按月則微升0.7%，樓價中位數達81.3萬澳元，其次為阿德萊德及布里斯班，去年12月底阿德萊德樓價中位數為81.4萬澳元，按年升幅達13.1%，按季升2.1%，按月升幅為0.6%，同期布里斯班樓價中位數約為89.1萬澳元，按年升11.2%，按季升1.3%，按月升幅為0.5%，去年表現最差為墨爾本，去年12月底止樓價按年跌3%，按季跌1.8%，按月亦跌0.7%，樓價中位數約77.4萬澳元。

珀斯全年樓價升幅最多墨爾本錄下跌

Lawless表示，去年珀斯、阿德萊德及布里斯班樓價按年升幅均達雙位數，反映準買家負擔能力及借貸能力下降下，轉向樓價較低的城市，帶動此等城市的樓價於去年大幅上升，惟增幅於下半年已見放緩。CoreLogic數據亦顯示，去年不僅樓價較便宜的城市，樓價相對較低的住宅價格也錄較大升幅，同樣反映置業人士的負擔能力受壓，轉向尋求仍處可負擔價位的住宅單位，截至去12月底澳洲樓市的低價住宅（即樓市底層25%住宅）樓價按年升9.8%，同期高價住宅（即樓市頂端25%住宅）樓價按年僅升1.5%。

海外移民減澳洲租金升幅放緩

去年末澳洲租金升幅同樣出現放緩，再參考CoreLogic的數據，去年12月底澳洲租金按月升幅僅0.1%，按年計仍錄4.8%升幅。Lawless指出，截至去年12月底止3個月，澳洲租金按季僅升0.4%，為2018年以來租金升幅最小的第四季，認為是基於去年海外移民減少，家庭同住人數增加，以及租金負擔能力受挑戰等。展望2025年，該公司預期隨着新移民人數回落至正常水平，一家多口同住趨勢持續，以及租金負擔能力受壓，或導致今年租務市場表現疲弱，中期而言，更有可能令置業需求減少，對今年樓價構成影響，惟預料今年澳洲整體新盤供應將減少，同時準買家收入有望提升，負擔能力可望改善，再加上減息有助提振置業信心，提升準買家借貸能力，認為此等因素對今年澳洲樓價有一定支持。

悉尼向來為港人投資澳洲樓市的其中一個熱門區域，截至去年12月底止，悉尼樓價按年升2.3%，按季跌1.4%，按年則跌0.6%，樓價中位數約119.2萬澳元。市場普遍預期今年上半年悉尼樓市仍受壓，樓價回落，再加上減息因素，或刺激準買家於下半年入市意欲。若看好悉尼樓市長線前景，近年不乏發展商在港推售當地樓盤。The Carling是其中之一，項目位於澳洲悉尼Carlingford，發展商為Meriton，屋苑設園景花園、燒烤設施、室內泳池、水療中心、健身室及桑拿浴室等，提供1至3房單位選擇，單位售價由約70.7萬澳元起。