葡國今年樓價料續升跑贏歐盟

【明報專訊】歐元兌美元匯價跌至兩年低位，對鍾情購買海外物業的買家可以考慮在匯價低位時入市。其中位於歐洲西南部的沿海國家葡萄牙，是眾多港人熱中的移民選擇，因移民葡萄牙可以享受美食和低廉的生活成本，是適合退休人士的歐洲國家之一。若港人在海外置業主要以首都為主，因流動性強，葡萄牙首都里斯本有數個具投資潛力的社區值得關注，如Principe Real、Chiado、Alfama和Estrela。

根據葡萄牙國家統計局資料，截至2024年7月，葡萄牙樓價最高地區為大里斯本地區（Greater Lisbon），每平方米為2411歐元；阿爾加維大區（Algarve）緊隨其後，每平方米為2217歐元；其次為馬德拉群島（Madeira），每平方米為1928歐元；以及葡萄牙北部大區（Northern Portugal），每平方米為1403歐元。2024年里斯本樓價與2023年7月相比上升7.1%，對於有意出租物業的投資者來說，里斯本市中心租金回報率挺不錯。根據Global Property Guide顯示，兩房公寓可預期獲得5.11厘的總租金回報率，而獨立套房（studio）也有達4.8厘，這水平租金率對海外投資者來說屬吸引。

里斯本市中心兩房租金回報5厘

由於旅遊業蓬勃發展，加上科技行業發展，以及政府推出吸引外國投資的政策，預期2025年葡萄牙經濟增長為1.9%，將較2024年為好，除了本地人需求外，其餘移民者、外來工作者及其他國籍人士，對當地房地產需要愈來愈多，從而推動了住宅和租賃投資的需求。儘管葡萄牙政府修改定居簽證計劃條件，但當地政府繼續為外國投資者創造有吸引力的環境，其中提供稅務優惠和簡化流程以鼓勵海外人士移入當地。

基礎建設吸引人口遷移，例如里斯本和波爾圖之間交通網絡變得便捷，塞圖巴爾、阿威羅和埃武拉等城市會受惠。由於以上幾個地點非市中心，當隨着其交通網絡成熟，同時該等地區「上車」價格更吸引，吸引不少年輕買家入市。市場預期，里斯本在2025年需求增加和供應有限，樓價上升預測較下跌為高，租金收益率將會攀升，尤其是在遊客密集的新興地區。

住宅供需平衡料需數年里斯本等樓價或續升

根據Portugal Pathways公布的Property Market Index報告，葡萄牙樓價在2025年繼續看好，並預計今年葡萄牙樓價將有5.8%增長，其中里斯本、阿爾加維和波爾圖等關鍵地區將成為帶動樓價上升的主要動力。葡萄牙樓市的表現也將跑贏整個歐盟市場，預計歐盟市場將下跌2.5%。

由於葡萄牙在稅收政策、海外人士簽證計劃及國內基建都吸引海外人士移入當地，該報告繼續看好高淨值人士遷移，特別是在里斯本和阿爾加維，故有利房地產價格增長。修訂後的黃金簽證投資居留計劃仍然是一個主要吸引力，為在受監管的葡萄牙基金投資50萬歐元提供葡萄牙和歐盟申請的雙重居留權。雖然房地產投資不再符合黃金簽證的資格計劃內，資金仍然流向可再生能源、醫療保健、技術、旅遊和酒店等行業。

葡萄牙租金收益率仍具競爭力，尤其是在遊客密集地區。在阿爾加維等熱門目的地，租金收益率由5厘至7厘之間，尤其靠近海灘或高爾夫球場的房地產。市場對房地產需求處於高位，但供應一直是一個挑戰。近年每年葡萄牙新盤供應為兩萬間，政府正在努力增加新盤供應，但可能需要幾年時間才能達到平衡，這種供需缺口可能會導致里斯本等地區價格持續上升。