經濟

名人樓市論壇

香港地產

瑞銀財富管理李智穎:美向華加關稅風險大 港樓難好樂觀

【明報專訊】本港9月開始跟隨美國減息,對房地產市場屬於正面,而官方統計數據亦顯示,上月樓價按月止跌回升。不過,瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎認為,本港樓價升跌最重要還是看本身經濟表現,以及內地經濟表現,在美國明年料再次向中國加徵關稅的情况下,她坦言「唔夠膽期望本港樓市會出現好樂觀的情况」,只是希望樓價穩定及成交量增加。

差餉物業估價處昨日公布最新10月份樓市數據,私人住宅售價指數按月上升0.6%至290.1點,年初至今則下跌6.8%,租金指數報194.9點,按月下跌0.3%,全年至今累計上升4.8%。瑞銀財富管理李智穎昨日在「瑞銀2025年度展望:新階段新機遇」記者會上被問及對港樓後市的看法,尤其本月以來一二手樓成交量均比上月放緩,本港9月開始跟隨美國減息所帶來樓市上升動力能否延續成為疑問。

港即使跟美減息 不一定令樓價升

隨着美國聯儲局於9月及本月先後減息0.5厘及0.25厘期間,本港主要銀行均跟着下調最優惠利率(P)0.25厘,即P的累積減幅已達0.5厘,由於不少銀行H按揭封頂利率以P作為參考要素之一,故在P已累積減0.5厘的情况下,現時按揭封頂利率亦已下跌0.5厘至3.625厘。根據經絡按揭轉介數據,假設貸款額500萬元、年期為30年,減息0.5厘前封頂利率為4.125厘,每月供款為24,232元;當P現已累積下調0.5厘後,封頂利率亦下調至3.625厘,每月供款減少1429元或約6%至22,803元。

李智穎表示,本港今年2月底發表的《財政預算案》宣布全面「撤辣」後,9月也開始踏入減息周期,目前新做按揭利率亦的確已比兩個多月前下跌,加上個別從內地來港置業自住的富豪亦拉動個別豪宅的銷售,但對於本港整體樓市來說,她認為,上述均並非決定性因素,真正主導的因素是本港經濟,而這又要視乎內地以至全球經濟情况。

根據瑞銀財富管理投資總監辦公室預測,由於美國通脹料會持續放緩,並向聯儲局2%通脹目標邁進,料聯儲局下月會減息0.25厘,明年進一步減息1厘。李智穎認為,假如美國繼續減息的話,在聯繫匯率下港息與美息掛鈎,故此港息亦會跟隨美息下調,新做按揭利率料會繼續下跌,但亦不一定足以令到樓價上升。

港樓價穩定成交量增已屬理想

根據李智穎分析,本港過去有一段時間,雖然息口比較高,但樓價仍然節節上升,所以本港樓價升跌最重要還是看本身的經濟表現,以及內地經濟表現,而特朗普預告明年1月重返白宮再任美國總統後將再次向華加徵關稅,便是不容忽視的風險。

李智穎表示:「我對本港樓市唔夠膽期望一個好樂觀的情况,只是希望樓價穩定及成交量增加;除非經濟環境不理想,否則亦不會有很大的波幅。」

甲廈高空置率反映需求現結構問題

本港住宅樓市以外,李智穎認為,寫字樓的情况更令人擔心。她解釋,根據最新數據,全港甲級寫字樓空置率現時高達約13%,而即使是核心商業區(CBD)的中環寫字樓空置率亦高達約12%,認為後者新增供應屬可控,高空置率反映需求出現結構性問題。

金融專才在家工作 甲廈需求續跌

李智穎解釋,本港2020年新冠疫情大爆發後,金融以至不少行業從業員已習慣在家工作,家中已購買及裝置所需的資訊科技設備,不需要一定回到寫字樓上班;即使疫情在去年初以來已受控、至今社會復常,上述打工仔仍可以繼續在家工作、不回寫字樓上班,這樣的話,企業需要的寫字樓面積便減少,即使企業需要擴充業務增聘人手,亦往往不需要增加租用寫字樓面積,這不止是本港寫字樓市場獨自面對的挑戰,而是全球大勢所趨,令寫字樓需求出現結構性下跌。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

相關字詞﹕

上 / 下一篇新聞