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東涌東站一期入場費3.3億 呎價千元 一年跌價35% 長實趙國雄:當然會入標

【明報專訊】去年罕有錄得「零入標」的港鐵(0066)東涌東站一期,拆細後正式重新招標。據悉,發展商入標需先付3.3億元前期費用(俗稱入場費),再以分紅比例決勝負,即每方呎樓面前期費用僅約1022元,與去年10月推出時折合每呎1580元比較,即一年跌約35%。早前成為市建局九龍城啟德道/沙浦道發展項目唯一入標者的長實(1113),該集團執行董事趙國雄接受本報查詢時表明「當然」會入標,並指集團一直對香港發展前景有信心,在各項條件許可下,必定會一如既往積極投標以增加土地儲備,作長實未來發展需要。

明報記者 林尚民

不過仍有測量師認為,以現時入場費計,發展商可出的分紅比例不高,相信項目流標風險仍高。港鐵昨公布,前日(周四)截收意向時共收到33份意向書(與去年獲收的32份標書數量相若)的東涌東站一期項目,即日起邀請發展商及/或財團提交標書,並於下月18日截標。市場消息指出,今期項目除大幅削減規模外,亦調低入場費。據了解,項目除住宅規劃大減逾半及毋須興建商場外,招標方式大致與去年相同,同樣由港鐵負責補地價,並由發展商支付固定前期費用後,再以分紅比例決勝負,惟今次前期費用約3.3億元,以可建住宅樓面約3.23萬方呎計,每方呎樓面地價僅約1022元,較去年折合每呎約1580元大跌35%。

下月18日截標 分紅比例決勝負

對於今次項目重新招標,除長實外,會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀則指出,今次推出項目的規模較上一次縮細,提供一定吸引力,相信市場上不少發展商會有興趣,而集團會研究招標條款。中信泰富物業代理董事李肇文亦稱,公司會在取得相關招標具體資料後,將積極研究會否入標。

測量師料項目流標風險仍高

事實上,港鐵物業及國際業務總監鄧智輝剛過去周四已表明,項目今次重推,規模及商務安排都有很多改變,希望迎合市場,港鐵作為一家鐵路公司,需靠物業補貼鐵路發展,加上東涌線延線發展進行中,故「招標工作唔可以停」。值得一提的是,雖然今次港鐵調整入場費,但參考各大測量師行,項目現時估值約3.2億至8.1億元,折合每方呎樓面地價估值僅1000至2500元,較去年估值約2000至4000元低38%至50%。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為,雖然項目入場費較去年首次推出時大幅下調,以及今次中標者不用興建商場,但去年招標時根本乏人問津,當時並沒有任何發展商的出價可作參考。他亦指出,在這入場費的水平下,相信入標的發展商可提出分紅比例不高,料流標風險仍高。

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