葉創成：新地比領展擅於應對地產下跌周期

【明報專訊】作為2005年11月25日上市以來一直持有領展（0823）的長期股東，筆者近年一直指領展管理層表現可改善，原因是領展在2022年3月美國開始大幅加息前數年積極收購內地及海外物業，結果令負債比率大幅上升，去年更要供股集資188億元部分用於減債，拖累基金價格由2019年7月以來大跌逾六成。作為比較，本港地產龍頭股新地（0016）股價期內跌幅僅逾四成（見圖），筆者認為這正好反映新地管理層較擅於應對是次房地產市場下跌周期，下文將會詳細交代。

目前高息環境不利房地產市場，加上宏觀環境挑戰大，房企負債比率可以說是愈低愈好，因此首先比較領展與新地最新負債比率。根據建銀國際證券研究報告，截至今年9月底止，包括可轉換債券，領展淨負債比率（Net gearing ratio）高達30.8%，較半年前上升3.2個百分點；作為比較，截至今年6月底止，新地淨負債對股本比率（Net debt to equity ratio）僅18.1%，與去年同期相同。

領展王國龍薪酬是新地郭炳聯逾19倍

另外，筆者認為另一值得留意的數據是，領展執行董事及行政總裁王國龍與新地主席兼董事總經理郭炳聯薪酬有很大差別。根據年報資料，截至今年3月底財政年度，領展王國龍酬金高達7809萬元，當中，與表現相關之非固定酬金為2939萬元，長期獎勵計劃之獎勵為3833萬元；截至今年6月底財政年度，新地郭炳聯可獲32萬元作為出任該公司主席之袍金，他亦可獲其他酬金合共377萬元，即總酬金達409萬元。換言之，領展王國龍最新酬金是新地郭炳聯的逾19倍。

綜合上述分析，筆者近日有閒錢增持港股，優先考慮的肯定是由郭炳聯帶領、較擅於應對是次房地產市場下跌周期的新地而非領展。