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李澄幸 理財信箱

怕樓價跌 應及早申請安老按揭?

【明報專訊】筆者來信:

本人準備於未來幾年退休,除了會協助照顧父母之外,沒有太多的家庭責任。若干年前,為了減少利息支出,用了一部分的積蓄清還了按揭貸款,現時已零負債。覺得香港經濟環境欠佳,怕樓價會繼續下跌,現時應否及早申請安老按揭?以現時的資產又該如何部署?

筆者回覆:

基於香港的經濟環境及股票市場持續不穩了一段時間,愈來愈多準退休人士都擔心自己退休時,手上的「資產」將進一步縮水。這樣的心態都反映到安老按揭的申請數字上,據報今年首三季,按證公司接獲的安老按揭申請按年增加50%,估計有部分退休人士擔心樓價再跌,不如及早「鎖定」其價值,轉化成現金流,支持退休生活。回到張小姐的問題,應該及早申請安老按揭嗎?與其討論單一資產的決策,筆者認為不如先檢視整體的財務安排。

張小姐現時的每月支出約3萬元,假設要於退休後維持同等的生活水平,便需要製造3萬元的被動收入。根據張小姐的年齡去計算,以市值800萬元的物業申請安老按揭,可獲取每月約14,000元的年金至終身,距離3萬元的支出,有約16,000元的缺口。如果以現時每月儲蓄2萬元來計算,不考慮投資回報的話,理論上於60歲時,將會有合共200幾萬元的積蓄,如果用於申請香港年金,可獲取每月約1萬元的年金至終身,距離3萬元的支出,仍然有約6000元的缺口。

宜一併檢視保單才再考慮

張小姐提及手上有幾份已供滿的保險,應該拿出來仔細檢閱,是否有轉化成現金流的可能性,除了部分退保之外,部分保單都可以有序提取,做到類似年金的效果。另外,值得留意是否有一些人壽保險計劃,符合申請保單逆按揭,與安老按揭一樣,可以年金或一筆過方式套現,而且借款人一般可終身毋須還款。借款人可選擇於固定的年金年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金至壽險保單到期為止。

總的而言,現時比較務實的想法,可能是考慮是否延後退休年齡,或退休後的真實支出安排。至於是否馬上申請安老按揭?基於上述計算,建議一併檢視保單才再作考慮。如果仍然存在缺口,物業作為核心資產,可能需要考慮更多的應用可能性,比如「大屋搬細屋」或現時愈來愈多人考慮出租香港物業,再搬到較低成本的城市居住,舉例內地城市。最後,以上是通用資訊,並不構成任何形式的意見,有退休策劃需要的朋友,宜根據自身情况,進一步諮詢相關的專業人士。

李澄幸 CFP認可財務策劃師

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