經濟

恒地長實中環版圖急增 3年後超越置地掀攻防戰

【明報專訊】一部中環發展史,相等於半部香港史。超過180年前香港成為英國殖民地後,中環地位一直舉足輕重。回歸後中環寫字樓租金曾連續5年為全球最貴,其發展見證本港經濟盛衰。中環初期主要由英資財團雄霸,發展至今已有不少本地「大孖沙」甚至中資進駐。本報統計已建成及將會建成物業,單計置地、長實及恒基地產三大中環地主,目前持有中環核心區近千萬方呎商業樓面,佔去中區甲級商業樓面約一半。由於兩大華資公司中環版圖將於3年後逐步超前,置地隨即有對策,推出全新投資大計,與租戶合作打造全新零售新面貌,以鞏固中環地主的地位。

明報記者 林尚民 甘潔瑩 林可為 陳天賜

攝影 賴俊傑 曾憲宗

綜合各大發展商年報,上述三大地主,合共在中區(包括已落成及未落成)持有約999.8萬方呎商業樓面,其中置地持有約464.6萬方呎、恒地持有約330萬方呎、長實則持有約205.2萬方呎樓面。值得一提的是,三大地主中,置地持有區內樓面已有多年,但恒地卻於近年天價購入區內地皮,包括今年落成的The Henderson及2027年起分階段落成的中環新海濱3號地皮項目,屆時兩大華資發展商所持之樓面,將超越中環「老大哥」置地。

康樂大廈揭開中環近代甲廈史

有熟悉中環商廈發展的業內人士認為,面對近年經濟不景,雖然中區甲廈市場經歷近6年調整期,但由於空置率仍處雙位數,暫未見大幅下跌,加上新供應需時消化,相信明年中環甲級寫字樓租金仍會有約3%下調空間,而一眾中環大地主亦要各出其謀應對(見另文)。翻查過往資料,港英政府早在上世紀60年代末期,就中環一帶地皮改劃,推出兩幅鄰近當年天星碼頭之重要商業地皮供私人發展,兩地最終同由中環大地主置地奪得,並發展成今日的怡和大廈(前稱康樂大廈)及交易廣場各期,當中作為本港首幢甲級商廈的怡和大廈,於1973年建成,物業設52層,樓高183米,曾一度成為亞洲最高建築物,並以圓形窗戶成為本港地標。

長實70年代建環球大廈矚目

近日新上任萊坊大中華區專業服務董事總經理劉健民,原於中環大地主之一的置地公司任職20多年,離任置地前為該公司商用物業拓展及估值部董事及主管,可謂見證中環商業物業發展歷史的代表人物之一。他憶述當年中環商廈市場仍由英資主導,最初進駐中環商廈的長實,雖然於1977年爆冷擊敗置地奪得當年地鐵公司的中環站上蓋項目,並發展成環球大廈,但當時長實只將項目拆售,而同期建成的華人行,則由長實保留作總部,只有小量樓面用於出租。

劉續指出,至1980年代本港經歷股災,當時樓市低迷,華資發展商開始認為除出售物業外,亦需要有長線收租物業維持穩定收入,故開始有較多華資發展商沾手中環商廈市場,除長實外,現時已成為中環第二大地主的恒地,便於2000年代與新地合作奪得地鐵香港站上蓋發展項目,興建成國際金融中心 1期及2期,成為本港新地標。

恒地近年連奪地王 擴中環版圖

恒地近年更先後投得美利道商業項目(現為The Henderson),以及中環新海濱3號商業地皮兩大項目,前者以每方呎樓面地價50,064元創下本港商業地皮每呎樓面地價最高紀錄,而後者則以中標價508億元成為本港最貴商業地皮。

事實上,中區商廈售價及租金走勢,與本港經濟息息相關。據萊坊數據,全港甲級寫字樓價格指數對上一次最大幅度調整,為1997年10月下旬金融風暴至2003年SARS,當時整個調整期長達6年,期內寫字樓售價指數暴跌73.7%。至2004年實施CEPA,香港經濟蓬勃發展,樓價指數才見復蘇。商廈市場近年高峰期於2018年出現,往後本港出現反修例事件及新冠疫情,令商廈售價調整期迄今已長達約6年之久。

業界料租金最快2026年回升

另據差餉物業估價署資料,截至去年底中區甲級商廈空置率已升至10%,較2022年8.7%增加1.3個百分點,為2004年後20年新高。至今年第二季,中區甲廈平均呎租則為87元,較2019年高峰期126元低31%,至於同期中區甲廈平均呎價則約2.7萬元(惟該季成交不足5宗),同為2010年後新低。

不過,劉健民指出,近期恒指走勢有回升之勢,而恒指往往預示未來兩三季的經濟表現,至於新一份《施政報告》整體對香港經濟影響正面,但需要時間兌現,短期內對寫字樓租賃幫助不大,預計明年中環甲級寫字樓租金將仍有3%下調空間,呎價則有約5%跌幅,但如果真的有大量中資企業在港擴充營業,核心區寫字樓空置率有望下降,2026年起租金有望回升。

(中環地主爭霸戰)

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