經濟

環球樓市

投資策略

墨爾本樓價回落 移民續增支持樓市

【明報專訊】澳洲墨爾本樓價過去多年表現強勁,惟今年表現較澳洲主要城市落後。截至9月底止,墨爾本房屋價格中位數更出現輕微調整,現時仍較2022年高位低5.1%(見表1),然而專家普遍對後市有信心,認為當地移民持續增加,將有助支持未來樓市發展。

按房地產顧問公司CoreLogic就今年9月份澳洲住宅樓價報告顯示,以全年計算,澳洲全國的樓價上升1%,但墨爾本下跌1.4%(見表2),而以按月及按季來看,墨爾本也分別錄得0.1%及1.1%的跌幅,表現遠遜於其他香港人熟悉的地區,如悉尼、布里斯班、阿德萊德及珀斯,它們過去一年樓價升幅介乎4.5%至14.8%。

墨爾本上月樓價按年跌1.4%

墨爾本樓價停濟不前,無法與其他地區取得高增長,澳洲樓市專家Michael Yardney表示,歸根究柢這與墨爾本所屬省份維多利亞省經濟前景不振有關,經歷疫情多次重大封城,以及政府增加商業稅項,針對企業工資總額超過1000萬澳元的公司,該省在2021至2022年引入了工資稅附加費,在2023年7月更進一步提高工資稅,用作償還政府在疫間的巨額債務。這些令省內商業活動減少,2022至2023年淨流失公司達7606間,經濟及就業市場欠理想,物業市道亦受影響。再加上租務法律改革使租客權益備受重視,變相增加了業主管理物業的難度,而維多利亞省又增加土地稅,令物業投資者更為審慎。

墨爾本的房價升勢雖然出現滯後情况,但這亦為真正的用家提供了入市機會。近年,墨爾本的移民數量逐漸增加,更有超越悉尼的勢頭。新移民的湧現帶來了顯著住屋需求,而當地平穩向好的房價趨勢,提供了一個健康的市場環境,準買家既有可以負擔的房屋,也能安心物業價格不會出現大幅波動。

維多利亞省增土地稅 投資者審慎

事實上,墨爾本一直是移民人士的熱門選擇。其中,經濟學人智庫(EIU)每年均按穩定性、醫療、文化環境、教育及基建這五大範疇,對全球173個城市進行宜居性評估。2024年,墨爾本在全球宜居城市中排名第4位,當地已連續數年被評為十大宜居城市。

澳洲房地產研究公司RPM董事總經理Luke Kelly於今年5月曾表示,過去12個月已有逾15萬人移居至墨爾本。官方估計未來12個月內,將再有12萬新移民,並預期接續5年,每年新移民平均人數將維持8.5萬水平。

由於很多房地產開發商看好墨爾本房地產市場的前景,都願意在區內進行投資,令房屋供應於短期內略多於需求。但Kelly相信,房屋的供求情况快將出現變化。因為新移民將成為墨爾本房屋的買家及投資者,並逐步改變現時房屋的供求情况。除了房屋價格外,預期當地租金收入亦將受惠。

新移民漸改變房屋供求 樓價租金受惠

新移民在到達新地方需要時間安頓。在安頓之前,會選擇租房,既能熟習環境,亦能爭取時間了解當地房產市場及按揭途徑。相對於供應略為過盛的出售房屋,出租單位的供應則顯得不足,這或許就是樓市有上升潛力的信號。

料澳洲利率未來一至兩年下降

維多利亞州對墨爾本也備有長遠的房屋政策,並曾發出官方聲明,未來有七成的新房屋發展將放在交通配套完備的已發展區域。墨爾本部分火車與地鐵沿線地區更被官方點名成重點發展地點,這些地區將成為發展商與投資者的焦點,成為下一個熱門的房地產市場。

Yardney以投資角度指出,毋須待至澳洲央行減息,現時是獨特的置業良機,可考慮買入墨爾本物業,因為強勁人口增長、經濟有望復蘇及樓價相對可負擔,再加上預期澳洲利率在未來一至兩年會下降,可恢復市場信心。墨爾本現時猶如3年前布里斯班和珀斯跑輸其他地區的情况一樣,一旦市場轉勢,已買入的人士將可享受顯著資本增值。

不過他提醒準買家,可負擔能力將影響樓價表現,因此買入墨爾本物業時要慎選地區,區內居民若可獲得較高工資增長機會,又或有多個收入來源,將成推動樓價上升的動力,建議選擇較富裕的近郊內環地段,又或較多中上階層移居的近郊中環地段,包括Mount Waverley、Mitcham、Essendon等,樓市表現會較佳。

明報記者 劉宜

[環球樓市]

相關字詞﹕

上 / 下一篇新聞