【明報專訊】近期本港樓市及地產股轉旺,瑞銀報告指出,香港樓價自2018年以來已調整28%,主要由於鎖息上限隨着利率上升而高企,認為現時隨着利率下調、本港供應有限、人口流入及租金上升等帶動下,樓價將自此回升。根據預計現時至2030年住宅租金年複合增長率達5%,以及明年底新做按揭息率回落1厘(3.88厘降至2.88厘)的情况下,明年樓價有望維持不變至最多上升5%。該行看好本港地產股持續上揚,調升新地(0016)評級由「中性」至「買入」,目標價由80元調升至102元;並續看好恒地(0012)及嘉里建設(0683)(見表)。
明報記者 方楚茵
瑞銀報告指出,自2023年本港租金已升14%,主要受人口流入,包括基於「高才通」簽證及大量學生流入,以及持續的低失業率、住宅供應有限等所帶動。
瑞銀指出,自2023年起已明顯見大量人口流入,當中超過13萬的人才簽證,更令人驚訝的是,如此強勁勢頭更延續至今年上半年,令整體外籍人士簽證批核總數按年比較基本持平,仍維持在6.1萬個水平。
料受惠強勁人才學生流入
該行預期,到2030年香港人口將超過800萬人,較政府預測的提早6年,並指其預測是基於2024至2030年期間,強勁的人才、受養人和學生的流入,以及持續不變的約3%低失業率等。
瑞銀表示,對本港地產股持正面態度,若聯邦基金利率下調的共識預測成真,認為香港按揭利率亦將下調,或令租金回報與按揭利率在2025年尾出現正利差,此將有助住宅樓價升值。在結合其對租金的正面看法,以及整個行業的資產淨值折讓達56%,仍處於1994年以來估值低位等情况下,認為本港地產股將持續上揚,並調升新地評級由「中性」至「買入」,以及部分地產股目標價。
料兩大新盤推動新地股價
瑞銀續指出,新地已為住宅市場的復蘇作好準備,截至2024年6月底,新地在未來9個月的可售貨源超過8000伙,其中僅14%的可銷售貨源位於有大量新房屋供應的地區,如啟德、黃竹坑及日出康城。展望未來,預期新地在YOHO Hub及天璽‧天銷售下,將成為股價的主要推動力。