【明報專訊】越南盾在今年4月曾經暴跌,其中一個原因是西貢商業銀行(SCB)擠提,但在5月呈反彈。事實上,越南經濟基本面良好,進出口貿易維持快速增長,近期美匯指數回落,預期越南盾匯率貶值情况會緩解。根據《越南不動產經營業新法》,自8月1日起,購買樓花的買家,必須將款項直接轉帳給建商或不動產經銷商,已經無法像過去一樣的現金交易,相信對海外買家影響有限。
越南各大媒體報道,新的《不動產經營業法》規定,所有不動產開發商、不動產經銷商及越南不動產服務業者,都必須透過銀行帳戶進行交易。這項新法於2024年8月1日生效,外國賣家相信都歡迎新政策。由於越南在疫情時封關較寬鬆,外資流入強勁,對住屋需求高,而供應短缺,導致過去幾年內,河內和胡志明市的公寓價格持續上漲。現時河內公寓價格的增速明顯高於胡志明市。這與10年前完全相反,當時胡志明市的房地產價格增速高於河內。
近期河內樓價增速超胡志明市
根據Batdongsan.com.vn的2023年第四季度的房地產市場報告,河內公寓價格出現了顯著增長。具體而言,與2023年第一季度相比,河內高級公寓平均售價上升了8%,中等公寓上升了9%,而經濟型公寓上升了6%。與此同時,在同一時間段內,胡志明市高級公寓銷售價格持平,而中等和經濟型公寓的價格則分別下降1%和4%。
河內公寓市場升幅較胡志明市為急速,但仍然與胡志明市公寓的價格水平有一段差距。根據Batdongsan.com.vn的數據,胡志明市高級公寓的平均價格在每平方米5500萬越南盾(約2254美元),而河內為每平方米5000萬越南盾(約2049 美元)。中檔公寓在胡志明市的平均價格為每平方米3500萬至5500萬越南盾(約1434至2254美元),而河內為每平方米3000萬至5000萬越南盾(約1229至2049美元)。經濟型公寓在胡志明市的平均價格為每平方米3500萬越南盾(約1434美元),而河內為每平方米3000萬越南盾(約1229美元)。
越南房地產經紀協會主席阮文亭表示,2024年河內初級公寓價格預計將繼續上升約3%至8%。目前,新商業住宅項目銷售數量非常有限,而且有下降趨勢,尤其是在經濟型和中等公寓出售數量。河內公寓價格將在未來持續上升,其中河內市一些地區中等公寓價格上升較快,如青春、巴亭、紙橋、南慈廉、河東等,每套房一年平均升幅在2億至6億越南盾(約8197至24,365美元)。
阮文亭表示,河內市初級住宅市場價格持續上升,當前出售樓盤集中在大型開發商,他們資金雄厚,議價能力也強,因此售價訂得較高。河內市初級住宅市場的平均價格為每平方米5170萬越南盾(約2119美元)。阮文亭還表示,初級住宅市場價格基本上難以下跌,因為成本(每年房屋指數和建築材料價格約增長6%)難以下調。此外,通脹和利率上升也對市場產生了影響。此外,新獲得批准的住宅項目數量愈來愈少,市中心地區的土地儲備也愈來愈有限。
在政府的調控措施,第二季經濟增長數據的公布,顯著改善了外匯市場的交易情緒,而越南盾對美元的匯率持續下跌,這對出口有望增長。專家認為,越南盾匯率在2024年的最大壓力已經過去,預計下半年匯率更穩定,因為出口將恢復增長,外國人投資越南房產也將持續地增加。專家持續看好越南經濟的表現和前景,亞洲開發銀行(ADB)、渣打銀行、匯豐銀行預測越南2024年的GDP增長約為6%。
首次到越南置業 宜選近核心地段
國際貨幣基金組織(IMF)將越南評為東南亞地區唯一進入前十名的國家,預測2024年至2029年的成長率為6.4%。越南的營商環境排名提升了12位,全球創新指數排名也提升了兩位。雖然越南經濟增長仍被看好,但是在越南買樓有幾點需要留意,品牌選擇在河內市非常重要,這與其他城市的房地產投資略有不同,有實力開發商,在二手市場都較受買家追捧。由於港人對越南河內物業市場了解不深,所以首套房宜靠近核心地段,當然價格會高,但二手市場也較獲保證,比如巴亭郡、南慈廉郡、北慈廉郡,這也是影響樓價的一個關鍵因素。完善的基礎建設將會連帶推動周邊樓價走勢,例如交通、社區設施等,這些都會對樓價產生很大的影響。
是次介紹樓盤Heritage West Lake,坐落於河內西湖富人區(Tay Ho district),屬樓高25層的分層住宅,合共173個單位,備有2房至5房戶多款間隔,還設罕有的複式及天台特色戶。
Heritage West Lake附近有大型購物商場、餐廳、哥爾夫球場;住戶只需3分鐘步程便可達樓面為香港圓方兩倍的Lotte Mall;5分鐘步程可達West Lake。交通網絡上,項目緊密連繫傳統金融區及新商業區,10分鐘車程可達還劍郡。