【明報專訊】聯儲局超乎市場預期,大手減息0.5厘。減息除了令業主們供樓負擔降低外,供平過租再次出現,回報亦隨之上升,吸引投資者買樓收租,或租客轉租為買,相信都可令成交量回升,樓價亦有望於年底前止跌回升。
受惠於人才計劃及留學生來港,住宅租金頻頻破頂,帶動租金回報率攀升。差餉物業估價署數字顯示,實用面積約431方呎以下的私人住宅A類細單位回報率在7月冲上3.6厘,創12年新高。當租金回報率高於按揭利率,代表供樓已平過租樓,不少買家會視之為入市信號之一,認為樓市已跌至最尾聲,把握撈底機會。舉一個實例,一名投資者於3月以304萬元購入得寶花園單位收租,並於本月以12,300元租出,業主一年收租約14.8萬元,回報近4.9厘。目前供樓利息4.125厘,意味帳面已「供平過租」。
當然,買樓收入要留意管理費、差餉地租等隱藏成本,上述細單位扣除以上所有開支後,回報率仍逾4厘,較定存息率約3.5厘為高。
回報率與樓價走勢息息相關,在2009年至2021年大牛市,樓價累升近2.8倍,同期細價樓回報率由4.2厘跌至2.4厘;而2022年至今,樓價跌逾11%,回報率則由2.5厘升至3.4厘。由此可見,當樓價升,回報率普遍向下。
反之,回報率升,樓價則相對抵買。翻查紀錄,以上世紀80年代末至90年代初買細價樓收租回報最可觀,當時回報率高逾8厘。但80年代供樓利息同樣是歷來最高,按揭息率為P+2至3厘,而當年的P是19厘,即實際按息達21至22厘,可見當年供樓是非常辛苦,與今日息口比較,可謂差天共地。
中原地產亞太區住宅部總裁
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