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十大屋苑九成「供平過租」 分析:減息周期將臨 買賣成交將轉活

【明報專訊】美國聯儲局本周議息,市場估計大有機會啟動減息之際,據中原地產最新統計顯示,8月本港十大指標屋苑,當中有9個屋苑的平均每月供款金額,較同期每月租金為低,其中紅磡黃埔花園、沙田第一城及荔枝角美孚新邨三大屋苑,業主每月平均供款金額,較同期同類單位月租水平低逾10%至19%不等,僅鴨脷洲海怡半島的平均每月供款水平,仍略高於每月租金價位。業界分析稱,「供平過租」是步入減息周期的樓市常態,料港鐵沿線、毗鄰大學校園的大型屋苑成交量,將率先起動。

明報記者 林可為

中原地產對本港十大指標屋苑單位8月平均供款的估算,是以單位實用面積約500方呎為基準,以供款息口4.125厘,買家採六成按揭,30年還款期計算;而每月租金水平,以8月中原城市租金指數CRI,以及實用500方呎單位的實用呎租水平作出推算。

僅海怡供款水平略高月租

據該行最新統計顯示,8月十大指標屋苑,僅海怡半島的每月供款水平,仍略高於每月租金;該屋苑單位上月平均供款額為18,663元,而同期月租水平則約18,575元,即每月供款額略高於月租0.47%。

美孚單位月供較月租低逾19%

另外9個大型屋苑,皆屬每月供款額,低於每月租金;其中美孚新邨每月供款約13,698元,相對同期每月租金約16,985元,意味供樓較月租金額低19.35%,為相差最大屋苑。另外,被形容為上車樂園的天水圍嘉湖山莊,單位每月供款約為11,956元,相對同期每月租金約12,295元,供樓較月租金額低2.76%,屬差異相對最小的大型屋苑。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,根據歷史經驗,每逢進入減息周期,「供樓平過租樓」就會成為樓市常態。他續稱,息口下調除吸引用家,重新考慮買樓置業自用外,亦因定期存款息口下調,促使部分投資客將資金調動,轉為購買「磚頭」,有利帶動一、二手成交。

陳永傑認為,除港鐵沿線屋苑外,毗鄰大學校園的屋苑,近年因吸引內地及境外學生和專才租樓,成為投資者入市這些地區單位作收租的誘因,預計此類地區的成交量,將率先起動。

此外,正部署開售元朗The YOHO Hub II全新一座、啟德天璽‧天的新地(0016),集團副董事總經理雷霆亦表示,私宅租金持續上升,「供樓抵過租摟」的時代已來臨,預料將有更多市民轉租為買,相信第四季樓市會價量齊升。

映日灣開放式戶每呎63元租出

事實上,撇除十大屋苑,9月中旬私宅租務市况仍活躍。美聯物業高級分區營業經理梁仲維表示,荃灣本月至今住宅租務成交暫錄約65宗,其中映日灣佔約6宗,包括第2座高層C室,實用面積219方呎開放式戶,業主開價1.45萬元,因租客願一次過先交半年租金,議價後減700元或5%,以1.38萬元成交,實用呎租63元,而預繳半年租金涉約8.28萬元;業主於2019年以435萬元一手購入,享租金回報率3.8厘。

中原地產首席分區營業經理黃家全表示,奧運站帝柏海灣第3座高層E室,實用面積597方呎3房間隔,最新以3萬元租出、實用呎租50元;業主於2022年以1278萬元購入,享2.8厘租金回報。

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