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瑞聯:港金融中心穩 樓價料下半年見底

【明報專訊】近日本港二手樓價指數已跌穿2月底《財政預算案》「撤辣」前低位,多個發展商亦劈價推售新盤,樓市再度告急,今次名人樓市論壇專訪過去逾一年測中樓價破底的瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova分析最新形勢。Casanova預測,本港將於2027年取代瑞士成為全球最大財富管理中心,進一步鞏固國際金融中心地位,為經濟及樓價均帶來支持,料樓價下半年見底,進一步潛在跌幅為5%。

去年初本港疫情受控、經濟復常,樓價曾出現反彈,Casanova去年3月在本欄專訪中已預測樓價反彈後將掉頭回落,而今年3月初亦指《財政預算案》救市力度不足,料樓價將再度破底,準確預測過去逾一年樓價反覆偏軟的走勢。當上述預測已經兌現,多個發展商近日亦劈價推售新盤,樓市氣氛十分悲觀之際,Casanova昨日在專訪中卻認為,樓價下半年料見底,進一步潛在跌幅為5%。

「供樓負擔比率」65%屬較易負擔水平

Casanova分析,隨着反映整體二手樓價走勢的中原指數已從2021年第三季高位回落25%,以本港3人家庭平均居住面積484呎單位售價七成按揭20年每月供款除收入中位數計算的「供樓負擔比率」亦已回落至65%,低於過去10年平均水平(見圖),屬比較易負擔的水平。

料港2027年成全球最大財富管理中心

瑞聯作為來自瑞士的私人銀行,Casanova引述《2023年波士頓諮詢集團全球財富報告》,瑞士是2022年全球最大財富管理中心,管理2.4萬億美元資產,香港以2.2萬億美元排第二,報告料香港2027年將超越瑞士,以3.1萬億美元資產成為全球最大財富管理中心(見表),進一步鞏固國際金融中心地位,為經濟及樓市帶來支持,故樓價下半年料見底,進一步潛在跌幅為5%。

由於本港實行聯繫匯率,過去兩年須跟隨美國大幅加息,是樓價面對的逆風之一,Casanova分析,由於美國通脹至今仍未回落至聯儲局2%的政策目標,因此當局何時開始減息仍屬未知之數,在此情况下,本港銀行同業拆息(HIBOR)應該會繼續在更長時間維持在高水平(High for longer ),因此Casanova相信,即使樓價料於下半年見底,惟之後亦只會出現「L形」復蘇,在低位徘徊一段長時間。

籲港研究政策 恢復零售業競爭力

另外,Casanova分析,隨着本港已開始融入大灣區,而大灣區內地城市物價較低,港人北上消費成風,難免會為本港帶來通縮壓力。Casanova認為,本港政府應該積極研究推出政策,令本港零售業對比大灣區其他城市回復競爭力。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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