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柏蔚森折實均呎1.7萬 啟德8年新低

【明報專訊】樓花長約13個月、新世界(0017)及遠展(0035)合作的啟德跑道區柏蔚森I昨日開價,成為下半年一手市場首個開價新盤,首推60伙、折實均呎17,188元,不但是全個跑道區折實均呎最平全新盤,亦是8年來啟德新盤首推折實均呎最低;首批新盤所有單位折實價均低於990萬元,其中234方呎1房折實386.4萬元入場,成為全區新盤歷年首批最平入場單位。新世界發展營業及市務(特別項目)總經理何家欣表示,項目明日對外開放設於九龍灣金利豐國際中心的示範單位,並於同日收票。

柏蔚森I首批折實均呎17,188元,較毗鄰另一新盤、嘉華國際(0173)牽頭的啟德海灣去年10月首推折實均呎19,798元低約13%。值得留意,是次折實均呎亦是自中海外(0688)2016年以折實均呎1.44萬元首推旗下啟德1號後,同區8年新低。遠展地產總裁方文昌形容,柏蔚森I 首張價單屬「開森放暑價」。

234呎1房386萬入場區內新低

首批60伙折實價386.4萬至987.2萬元,折實呎價16,008至19,690元。當中有3伙折實價低於400萬元,全部位於第6座2樓的1房連30方呎平台特色戶,入場單位為6座2樓J室,實用234方呎1房間隔,折實價386.4萬元、呎價16,513元,料見全啟德新低,打破同區2017年開售、保利置業旗下龍譽實用228方呎開放式戶,折實價388.8萬元。

提供2年租金回報保證3.5厘

項目提供兩項付款方法,其中150天現金付款計劃可享最高折扣率18%,較建築期付款折扣率高3.5個百分點。發展商更為柏蔚森I 投資客買家提供「匠心租務安排」計劃,適用於任何付款方法,買家簽署臨約時候需放棄2%的自置優惠折扣,並付清單位樓價,才可享上述優惠。由發展商提供指定租客,與買家簽署兩年「死約」,單位年度租金定為樓價的3.5%,租客每半年預繳租金。買家可於租期開始前或租賃期內終止租約,但須向租客支付2萬元行政費用,租客亦要按終止租約時間,支付0.5%至2%款項予買家,距離租約完結越近,相關款項越少。

以項目第5座2樓F室為例(見表),發展商提供租務安排下,兩年內租務回報保證有3.5厘,單位月租鎖定約1.9萬元、呎租約48元,反觀買家亦可選擇自行放租單位,樓價則多2%折扣,租金和呎租或相對便宜,租務回報可能略低,但買家自主性相對大。不過,啟德未來將有不少新供應,新盤所在地段的交通民生配套一直受關注,屆時是否「值租」亦是買家需考慮。

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