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法興林凱祺:倘保障房再貸款加碼1萬億 內房或回穩

【明報專訊】恒指昨日勁升514點或2.87%,是3個月以來最大升幅,讀者宜留意外資對中國經濟前景正轉趨樂觀,特別是相信內地房地產市場可望回穩。法國興業銀行環球市場大中華經濟師林凱祺在專訪表示,假如內地是次穩定樓市措施聚焦在100個大中城市的話,估計人民銀行上月17日提供3000億元人民幣再貸款幫助地方政府向發展商購買待售新盤後,日後就此再額外提供1萬億元人民幣,便可望令庫存由現時的25個月(見圖1)回落至18個月的健康水平,支持內房新盤銷售明年止跌回穩。

林凱祺在2011年取得英國劍橋大學經濟學哲學碩士(Master of Philosophy、簡稱MPhil)前第一份工作便是在法興企業及投資銀行部任分析員,跟着在多家國際金融機構任職,2018年重返法興,現職環球市場大中華經濟師,多年來一直密切注視內房脈絡,她昨日在「法興2024年下半年亞洲投資展望記者會」後接受專訪,分析目前投資者高度關注的內房去庫存問題及解決方案,值得讀者參考。

目前內地一線城市住宅租金回報率僅1.5厘,低於中國30年期國債孳息率的2.481厘,令有些投資者擔心,假如其他因素維持不變的話,理論上樓價要進一步下跌四成,使租金回報率與該長債孳息率相若,樓價才會止跌回穩;但林凱祺強調,不需要看得如此悲觀,內地政府現已明確政策目標──致力穩定樓市,近月已經有不少政策出台,後續還會有更多政策出台,她相信內地新盤銷售今年按年下跌5%至8%後,明年便有機會回穩。

料內地長債息按息續回落 增買樓吸引力

林凱祺解釋,近月對內地與利率有關、住宅樓市有利因素包括:(1)中國30年期國債孳息率去年底收報2.834厘後,今年以來反覆回落,4月23日低見2.415厘,即使隨着人行指跌幅過快,該債息率過去一個多月略回升,昨日收報2.481厘,惟未來3至5年繼續走低的概率較高;(2)作為內地按揭參考利率,5年期貸款市場報價利率(Loan Prime Rate、簡稱LPR)今年2月已下調0.25厘至3.95厘,而且人行上月17日亦取消首置按揭貸款的利率政策下限,促進按揭利率進一步下降;法興預計美國聯儲局將於明年開始減息,屆時內地不論5年期LPR及按揭利率料均有更大下調空間。

上月17日人行聯同其他部委宣布支持樓市的眾多政策中,最囑目的是人行宣布擬設立保障性住房再貸款,規模3000億元人民幣,利率1.75厘,期限1年,可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行和股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則,向城市政府選定的地方政府國有企業發放貸款,收購已建成未出售商品房,用作保障性住房。人行按照貸款本金60%發放再貸款,料可帶動銀行貸款5000億元人民幣。

政府向發展商購貨尾議價力強 去庫存力度大

林凱祺分析,內地地方政府獲人行間接貸款向發展商大批收購已建成未出售商品房,用作保障性住房,當然希望收購價愈低愈好,原因是有關貸款日後是需要償還的,還款資金來源料主要來自保障性住房租金收入,收購價須足夠低才可令租金回報率合理地提供資金償還貸款;她續說,雖然發展商希望把未出售商品房賣給地方政府時價格愈高愈好,但由於有關發展商不少陷於財困,在與地方政府角力時議價能力有限,最終售價料會比較低。換言之,人行3000億元人民幣再貸款料可讓地方政府以顯著折讓價向發展商收購新盤貨尾,去庫存力度亦較大。

綜合上述分析,林凱祺相信,假如內地是次穩定樓市措施聚焦在100個大中城市的話,估計人民銀行在上月17日提供3000億元人民幣再貸款幫助地方政府向發展商購買待售新盤後,就此再額外提供1萬億元人民幣,便可望令庫存由現時的25個月回落至18個月健康水平,故她預測內房新盤銷售在今年首5個月按年錄得顯著跌幅後,下半年料跌幅收窄,明年便有機會回穩,她表示:「我們要留意基數效應,內地新盤銷售在去年下半年基數已比較低,有利今年下半年跌幅收窄,而今年全年的低基數也為明年止跌回穩帶來空間。」

非30年前日本 法興上調中國股市評級

雖然不少人把現時中國經濟情况與1989年泡沫爆破後衰足近30年的日本比較,但林凱祺指出,2018年中美貿易戰開打以來,中國製造業貿易順差佔GDP比率不跌反升(見圖2),對美國及歐盟貿易順差均有所增加,反映中國製造業在全球仍具備強大競爭力,這並非當年的日本所能比擬,此相對理想的經濟基本面亦有利樓市回穩。

可以留意的是,法興最新將中國股市在亞洲(不包括日本)股市的配置上調至「增持」,為自2022年底以來首次,法興亞洲股票策略主管Frank Benzimra認為有三大有利因素,包括(1)政策利好;(2)企業盈利前景正面;(3)估值吸引。

明報記者 葉創成

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