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日圓新低 港人購日樓盤划算

【明報專訊】日圓近期頻見新低,兌港元最低跌穿5算,吸引港人「返鄉下」,美聯海外發表報告指出,大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧,且藉着匯率優勢,其客戶有意到日本置業的查詢亦增加。日匯再次走近並徘徊於近二三十年低位,單以匯率計算,相比起2011年時遠超10算的高位,現時入手日本資產變相只需「半價」,這提供極大吸引力。大部分準買家都想趁日圓走弱時「快快手」入市,賺取樓價升值的利潤之餘,再從匯價衍生的「折扣」大撈一筆。

若日圓走低,以一個價值4950萬日圓的單位計算,若以7算計即為344萬港元;以低於5算計,同套單位售200多萬港元。惠理基金首席投資總監鍾慧欣表示,日圓匯價跌至34年低位,日圓兌美元匯率一度突破160,日本銀行多次干預市場以支持貨幣;目前,日圓匯率較收益率差異所顯示的更疲弱,反映市場偏向認為日圓將繼續走弱。儘管日圓疲弱將繼續利好出口商及旅遊業,但投資者現在更加關注貨幣波幅加劇對整體經濟的影響。DWS貨幣策略師Xueming Song表示,日圓反彈主要是日本央行干預所致。市場認為,即使日本政府未證實,但干預措施是無可否認的,涉及的交易量估計約9萬億日圓(約580億美元),而過去兩周弱於預期的美國經濟數據也促成了日圓反彈。由於市場極度看空日圓,日圓兌美元可能會進一步反彈。儘管如此,除非日本銀行改變貨幣政策以偏向加息,否則預計日圓中期將繼續承受壓力。

日本的通脹率符合日本央行預測,並有望達到約2%的目標。然而,日圓加息後金融市場未有積極回應,可能有兩個原因:首先,日本央行依然持鴿派立場;其次,日本央行無發表政策展望或利率路徑。從經濟角度來看,即使日本在2023年上調了薪資,國內消費仍然非常疲弱,因此日本央行一直對加息猶豫不決。在消費未能持續復蘇的情况下,中期通脹率達到2%的目標不太可能實現。市場普遍認為,日圓在央行干預以及美國發表疲軟的短期數據後將進一步走弱,市場預測日圓兌美元匯率可能跌至170,這對日本的影響是明顯的。如果日圓進一步走弱,其他亞洲貨幣亦可能隨之貶值。

利好因素年底或逆轉 外資加速湧入日樓市

時至今日,美國基於自身經濟狀况,已近乎確定不會再加息,預料美金強勢會隨之結束。相對下,日本的疫後復蘇較佳,給央行更多空間調整貨幣政策,日本央行行長植田和男已多番暗示貨幣政策走向將有所改變,不排除未來會解除負利率政策。兩者結合下,日圓弱勢或將逆轉,換言之今天這般廉宜的日圓或可一不可再,日圓劣勢或於明年甚至本年底便會逆轉。日圓平、當地息口低、外國人買日本樓限制少,這幾大因素都有機會隨時逆轉,今年不少海外資金趁勢加速湧入日本樓市。

眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一線城市。報告亦指出,外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加。市場看好日本樓市的原因,包括日本一線城市人口密度高、人均收入強,因此大城市的租盤十分搶手,相關地區的入住率長期維持在90%以上,放租的回報率既穩且高。現時日本房產投資門檻較低,隨着市場觀望日圓跌勢或將逆轉,投資日本物業可把握目前「賺價又賺匯」的時機。

日研修法或提高非長居者置業門檻

然而,日本當局正研究修改法案,或會提高非長期居留當地人士的置業門檻;換言之,未來數月將是欲買日本樓的港人應把握機會。美聯環球樓價指數顯示,東京物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。觀望未來,日本樓市將受惠於三大因素,隨報復式旅遊,當地酒店、短期住宿需求大幅上升,推動樓價走上;同時,旅遊業及相關行業的蓬勃復蘇,日圓弱勢亦大為利好出口,作為外向型經濟,日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面,日本央行最新會議紀錄顯示,委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策,加上通脹壓力降溫,「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。

若要獲取日本永居權,港人需於日本連續居住10年,其間不能離境超過3個月。因此,港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的,既不會長居當地,沒有當地的固定居住地址,也不會有日本永居權。可是,目前日本政府正研究修改不動產登記法,已於2024年4月1日起進一步提高購買日本物業的門檻,新規定要求至少一名擁有日本長期居住權人士的基本資料,並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說,港人首先要找個日本人幫忙登記,才能符合資格購買房產。

明報記者 龍彩霞

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