陳智鑾：「撤辣」後買收租物業揀新盤定二手樓？

【明報專訊】讀者來信：

在剛公布的《財政預算案》宣布「撤辣」，樓市好像有點起色，我想增加被動收入，應該趁機會投資收租物業嗎？一手和二手物業應選哪一項？如不買樓有其他選擇嗎？

筆者回覆：

今年2月底的《財政預算案》中，公布了一系列樓市相關措施，長達14年的辣招時代亦告終結，包括取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，而壓力測試亦於同日取消。而按揭成數亦有所調整，自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；收租物業可借六成；以資產水平申請按揭亦可借六成。

留意新樓管理費高影響回報

先說說陸先生能否買一間收租物業，在新的按揭規例下，出租物業可借按揭六成，以4厘，借30年計算，陸先生可以買大約600萬元的物業，每月供款17,200元，總支出約260萬元，由於沒有壓力測試，即使加上自住物業的供款，陸先生仍能輕鬆置業。

「撤辣」後樓市成交是有增加，但樓價走勢尚未明朗。若討論買收租物業，其實一二手樓各有好處，但有幾點要注意：首先，近年新樓與舊樓的管理費分歧相當大，有部分一手住宅高見每呎6元，而舊樓只需一半或三分一價錢，由於租盤一般由業主承擔管理費，所以若管理費過高，必然會影響實際租金收入。另外，600萬元物業租金回報若有3.5%，每月租金為17,500元，但扣除按揭供款、管理費、維修費、出租佣金及各種稅項，有機會每月仍是負現金流。至於二手樓，若能成功買入低水盤，當然能提高回報。一手樓則要抽籤排隊，而定價亦由發展商決定，不過近年新樓存貨高企，發展商急於出貨套現，減價時有出現，陸先生如有興趣亦不妨在眾多新盤中尋寶，或能在當中找到筍貨。

可自建5厘息被動收入組合

如果不懂劈價，又不知如何尋找筍盤，現時情况下其實仍有很多投資選擇，以陸先生手握300萬元資金，如以被動收入為主，可組建5厘的收息組合，每月有1.25萬元的被動收入。被動收入組合通常包括股息、債息、基金派息等穩定的現金流。這對於需要每月支付日常開支的人來說非常有吸引力，不必擔心資金不足。其次，被動收入組合的波動性較低，不需要頻繁地調整投資組合，從而減少了市場波動對資產的影響。長期增值是被動收入組合的另一個優點，300萬元的組合15年內便可將資產翻倍至600萬元，展示了這一策略的潛力。長期取得股息和利息收入，加上複利效應，可以實現資產的持續增值。如陸先生有興趣了解更多，歡迎聯絡專業的理財顧問，以作更詳細安排。