標普全球評級鍾嘉裕：港收租企業財務穩健可抵禦高息環境

【明報專訊】標普全球評級（S&P Global Ratings）高級分析師鍾嘉裕預期，即使本港甲級寫字樓租金今年料仍按年下跌5%，而且高息環境亦令估值受壓，但該行研究的8家本港主要收租企業財務普遍穩健，根據壓力測試，即使旗下投資物業估值下跌15%甚至30%，負債率（負債對比負債加股本比率）仍然普遍處於「適中」類別（modest category ），換言之，續可抵禦高息環境。

差餉物業估價署上月28日公布的《香港物業報告2024》指出，雖然本地經濟明顯增長，但利率相對偏高和地緣政治緊張局勢加劇，導致去年寫字樓市場需求疲弱、氣氛偏軟，初步統計數字顯示，整體寫字樓空置率達14.9%，是1998年15.9%後的25年新高位；甲級寫字樓市場表現更差，去年空置率也由前年的15.1%升至16%，屬有紀錄以來最高。在空置率高企的情况下，差估署統計的甲級寫字樓租金指數今年2月為225.4，與去年12月的227比較，兩個月內再跌0.7%。

標普全球評級鍾嘉裕早前在網上研討會上指出，預計本港甲級寫字樓今年全年租金下跌約5%，原因是經濟面臨不少逆風令需求疲弱的同時，新增供應可觀。事實上，根據差估署預測，今明兩年甲級寫字樓落成量分別高達157.15萬方呎及136.7萬方呎，中西區更是落成量的主要地區，今明兩年佔比分別約43%及40%。

8收租企業定息佔整體貸款46% 減利率風險

鍾嘉裕分析，本港甲級寫字樓面對租金及出租率疲弱的同時，高息環境持續亦為資本化率（Cap Rate）上升帶來壓力，令相關物業估值下跌。

不過，鍾嘉裕強調，以標普全球評級所研究的8家本港主要收租企業而言，當中包括太古地產（1972）、置地、九龍倉置業（1997）、國際金融中心（IFC）、冠君產業信託（2778）、恒隆地產（0101）、陽光房地產基金（0435）及希慎興業（0014）在資本管理（capital management）方面有良好往績，例如同時選擇定息及浮息貸款以減低利率風險，上述收租企業定息貸款佔整體貸款平均比率為46%。

即使投資物業估值跌三成負債率仍「適中」

因此，鍾嘉裕指出，根據標普全球評級對上述8家收租企業進行的壓力測試，即使旗下投資物業估值下跌15%，令負債率平均由21%上升至25%，不少仍然處於「適中」類別的較低門檻（Lower threshold of Modest category）；即使旗下投資物業估值下跌30%，這是出現機率較低的情况，負債率平均升至30%，亦為「適中」類別的較高門檻（Higher threshold of Modest category）（見圖1），換言之，仍可抵禦高息環境

地產公司往往需要借貸以發展項目，高息環境令利息開支增加，根據標普全球評級數據，借貸成本上升此因素已令上述8家收租企業去年盈利減少2%至12%。不過，鍾嘉裕指出，即使該8家企業以除息稅攤銷折舊前盈利（EBITDA）計算的利息覆蓋比率（Interest coverage ratio）從2021財年至2023財年平均估計由7.7倍回落至4.6倍（見圖2），但不同企業差異頗大，難以一概而論。