奧雅納：研平台識別「擱淺物業」 「三部曲」為客戶量身訂做「脫碳策略」

明報記者 邱潤青

莊宏曦稱，為尋求物業保值增值，未來投資銀行、物業管理公司及發展商都會主動為旗下物業資產低碳轉型。而在物色具潛力的資產時，投資者亦會格外注意資產是否符合減排原則。莊介紹，全球包括亞洲市場正在逐步採納碳風險房地產監測（CRREM）評估工具， 基於CRREM的減排路徑，奧雅納結合自身專業技術及知識，研發碳風險影響篩選數字平台CRISP，用於提早識別房地產投資者及投資銀行的投資組合中有「擱淺」風險的物業，分析投放資源翻新物業的時機，或建議業主在資產未貶值前出售。

數據庫涵蓋逾40個發達地區各類物業

CRISP平台採用「三部曲」，由淺入深為客戶量身訂做「脫碳策略」。第一步，平台會利用資料庫為客戶進行整體初步評估分析。莊宏曦舉例，客戶只需提供物業位置、建築面積、樓層數目、用電量等基本資訊，平台即可大致估計物業的能源效益表現，以及其目前碳排放量是否合乎當地法律法規。即使物業資料較簡略，平台也可以做出分析。莊介紹，平台數據庫涵蓋歐洲，美洲及亞洲等40餘個發達國家和地區，可分析包括寫字樓、工商廈、貨倉、酒店、醫療設施、住宅等常見的物業種類，最大限度保證準確性。

之後，平台將設定多種「套餐」，幫助客戶規劃不同期限及技術手段的脫碳干預措施，並進行有機排序。所需資金數額、預計降低能耗、回報以至回報期，都有不同搭配可供選擇。莊宏曦舉例稱，對於同一個需要改造的建築，若投資1000萬元，可以在較短的回報期內提升建築物10%的能源效益，使其剛好達到法例要求；若投資5000萬元，可以提升25%的能源效益，大幅超過法例要求，但回報期也相應更長。客戶可以根據自己的物業組合選擇合乎心意及預算的改造方式。

最後就是在資產層面提出附有改裝預算的實施計劃，並進行具體工程設計。平台會先針對客戶持有的資產中改造需求最迫切的樓宇進行針對性工程設計，對此類優先級高的資產進行深入數據收集和分析，通過建築能耗建模了解建築能耗分項，再針對具體建築特點制訂資產脫碳路線，以提升建築物效能，如更換LED燈具，改用清潔能源支持冷凍系統等。

港未有相關法例規管綠色建築

談及香港建築脫碳前景，莊宏曦認為有較大的提升空間。他認為，目前本港新建建築已經有七成至八成符合環保建築標準，但現存的諸多樓宇脫碳之路依然漫長。由於本港目前並未有相關法例規管綠色建築，建築的環保設計大多出於發展商自願而為，對比零碳建築發展超前的國家和地區，香港目前缺乏由政府推動的、清晰明確的能源評級系統。

難單靠市場調控達建築脫碳目標

莊宏曦設想，政府可推出法律法規，設置帶有明確分級的樓宇能源標籤，將標籤與樓宇租務及轉賣市場掛鈎，同時制訂獎懲政策。若發展商達到政府規定的能源等級要求，可適當給予稅務優惠，反之則加收稅款，不僅可激勵發展商達至綠色標準，亦能通過宏觀調控維持收支平衡。對發展商而言，做到綠色建築合法合規可以減低繳納稅額，提升企業形象。從銀行角度而言，銀行為發展商放貸時，多會考慮放貸風險及行政費用。如果政府設立硬性的環保要求，銀行放貸風險隨之降低，毋須擔心「走佬」、壞帳，亦有利於銀行盈利。莊認為，只靠市場調控很難達到建築脫碳目標，實行一系列「組合拳」不止有利於刺激經濟發展，亦能促使各界別走向共贏。