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商業地產問題貸款波及歐美日銀行

【明報專訊】自美國聯儲局踏入加息周期以來,全球商用物業市道漸走下坡,加上疫情掀起在家工作熱潮,多國經濟亦見疲弱,令商業地產前景百上加斤。回顧過去11次美國加息周期後五季表現計,今次商業地產市道最差,價格累跌逾一成,加上拖欠及違約案例頻增,市場料情况今年內會惡化,國際貨幣基金組織、美國財長耶倫也發言警告,商業地產恐形成惡性循環,影響金融穩定,籲監管風險。多國銀行因放貸或投資予不穩的商業地產開發商,近期被市場急沽,從美國、德國、瑞士到日本不等,更有銀行半個月內股價瀉六成。

明報記者 鄭智文

綜合報道:彭博、路透社、《華爾街日報》、《金融時報》

國際貨幣基金組織(IMF)在網誌發文,名為《投資者縱冀軟着陸 美國商業地產續成風險》,當中提到自美聯儲於2022年3月加息起,美國商業地產價格已累挫11%,將前兩年的升幅抹消。由於借貸成本上漲,令相關投資成本變得高昂,加上經濟活動放緩,相關需求轉弱,終致商業地產價格受挫。IMF綜合過去11次美聯儲加息周期間美國商業地產價格數據(見圖),以加息周期後五個季度表現計,當中只有3次是商業地產市道顯著轉弱,今次更是歷年最差。

美11次加息 今次商業地產最差

IMF指出,縱然美債孳息最近回落,融資成本自緊縮周期以來依然高企,樓價動盪亦令借予商業地產的貸款錄得損失。IMF指出,最近約三分之二的美國銀行表示對商業建築和土地開發收緊了貸款標準,去年初這個比例才不到5%。IMF解釋,疫情期間遙距工作、電子商貿等趨勢令寫字樓、零售大樓需求大幅轉弱,推高相關單位空置率,價格因此急跌,上述建築的貸款拖欠率亦在緊縮周期內上升。

美聯儲官員多番放風說今年內減息,投資者亦較看好美國經濟可軟着陸,但IMF提醒,商業地產的前景仍備受挑戰,大量投資商業房地產的金融中介機構和投資者,將面臨更高的資產品質風險,當中美國小型及地區銀行較大行投資多近五倍在商業地產,故亦特別脆弱,而歐洲有許多情况與美國相近。據抵押貸款銀行家協會數據,估計未來兩年將有1.2萬億美元的商業地產貸款到期,當中約25%是借予寫字樓及零售範疇,當中又有大部分由銀行及商業抵押貸款支持證券(CMBS)持有。IMF警告,當大量再融資即將到期,這些挑戰更顯艱巨。

紐約社區銀行股價累挫六成

與商業地產有較多來往的多國銀行,最近已從股價反映風險。紐約社區銀行(美:NYCB)上月底透露該行的地產貸款開始出問題,商業地產貸款尤其受壓,已為潛在損失增加準備金,但坦承損失多少仍屬未知數,隨後其股價急瀉多日,當日先瀉38%,至今已累挫約六成。德銀(德:DBK)稱第四季為美國商業貸款的損失撥備,按年增近五倍至約1.33億美元,並警告商業房地產再融資是該領域面臨的最大風險。日本青空銀行(日:8304)本月初料因投資美國商業地產領域而錄年度虧損,股價挫逾兩成跌停板,至今累跌約33%。

地產商SIGNA申破產 累寶盛撥備

瑞士私人銀行寶盛集團則受奧地利龍頭開發商SIGNA拖累,要將多達7億美元的貸款撥備,據報就連寶盛行政總裁Philipp Rickenbacher也要引咎辭職,有份批出該筆貸款的部門亦要被裁掉。SIGNA去年底宣布申請破產,債務多達13億美元,據Scope Ratings分析,零售大樓佔SIGNA業務不少,當消費者行為改變,衝擊SIGNA零售業務,加上房地產業務周轉不靈,令SINGA難以獲取貸款,終陷困境。

《華爾街日報》評論,許多銀行對在過去兩年到期的貸款稍為延期,但已逐漸失效,很多借貸人要同時面臨利息高、空置率高、現金流弱的困境。與逐步歸還本金的房貸不同,商業貸款平時只付利息,到期時便須將本金一筆過奉還,借貸人若不支付本金,就要再融資。據Trepp數據,2027年內多達逾2.2萬億美元(約17.2萬億港元)的美國商業地產貸款將到期。DBRS晨星資深副主席Gwen Roush認為,借貸人一直不肯接受現實,但「現實某程度已經到來。」

美17萬億商業地產貸款面臨到期

上月底至今,SPDR標普地區銀行ETF、KBW納斯達克地區銀行指數均已累跌約12%,不過,惠譽預測有機會惡化,料轉成證券的商業抵押貸款拖欠率會由去年11月的2.25%倍升至今年的4.5%,明年再升至4.9%。該行預料,與零售、酒店、寫字樓相關的貸款拖欠率將告上升。Capital Economics地產副總經濟師Kiran Raichura指出,鑑於延期貸款即將到期,料今年困境迹象趨多,很多借貸人會被迫注資、以資產還款或在疲軟市場售出資產套現。

隨着商業地產的拖欠及違約案例增加,IMF警告,相關貸款的尺度或會收緊,進而使融資困難、商業地產跌價、金融中介機構蝕錢,形成惡性循環,終使問題蔓延至經濟體內其他環節。IMF強調,要紓緩宏觀金融穩定的潛在風險,持續監視及管理商業地產的風險將變得重要,金融監管機構必須保持警惕。

美國財長耶倫上周亦在國會上表示,商業地產業主將承受大量壓力,原因包括利率上漲、在家工作推高空置率,還有大批商業地產貸款今年內到期。她憂慮,即使情况應該受控,但有些機構仍會因此頗為受壓。耶倫雖不評論個別銀行處境,但指出她們一直留意到商業地產界可能對金融穩定產生風險,或使銀行體系造成損失,強調需要留神監管。她補充,銀行監管方一直留意相關情况,並致力確保放貸方的儲備及流動性充足,以應付問題。

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