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袁國守 投資心戰室

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袁國守:樓價今年升定跌?

【明報專訊】本港樓價近年下滑,但仍是全球樓價最難負擔城市之首;同時,「磚頭」是眾多業主的大部分身家,故本地樓價升跌,每每觸動大眾神經。眾所周知,地產發展商和代理十之八九「唱好」樓市,「唱淡」的聲音在主流傳媒相對少,而預料今年本港樓價持續下跌的意見,憑何理據?

「樂觀派」憧憬美息回落 政府或「撤辣」

回看2023年,受到利率向上及本港經濟放緩影響,整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業),跌至33年有紀錄以來歷史新低。樓價方面,根據差餉物業估價署數據顯示,去年第四季私人住宅售價指數報317.1點,與2021年第三季的歷史高位397.9點相比急挫逾兩成(見圖);單計去年12月,該指數按月挫1.4%,連跌8個月,全年累跌6.8%。

展望今年樓市,「樂觀派」預料有望否極泰來,價量將齊升,全年樓價有力升約5%,背後的「信念」是政府將完全「撤辣」,且美國加息周期完結,息口將在下半年回落,本港有望跟隨,加上「專才」來港,可為樓市注入生氣。

「淡友」稱新盤貨尾多 售價或下調

可是,世上無水晶球,美好憧憬能否成真,要到明年今日才有定論,在此際,或許同時聽聽本港樓市「淡友」又點睇。高力香港研究部主管李婉茵表示,今年樓價走勢將繼續受息口、一手貨尾銷情、政策成效及土地銷情影響。她指出,據統計,目前一手的已批未售、待批樓花申請和新盤貨尾單位,合共超過5萬伙,而過往10年的一手平均消耗量,每年約1.6萬伙計算,即約需3年多時間方能消化目前市場總供應量;加上貨尾量多,發展商今年樓盤價錢未具太多上揚空間,甚至可能向下調整,故綜合各原因,預測今年樓價將持續下跌5%至10%。

另值得留意,根據金管局上周公布的數據,去年第四季負資產個案錄得25,163宗,涉及金額1312.9億元,較去年第三季的宗數及金額按季大增1.26倍及1.21倍,創自2004年第三季後的季度新高。不過,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出,負資產數字攀升,不代表業主無力供款;根據金管局去年12月住宅按揭統計調查資料顯示,超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率,分別報0.08%及0.05%,顯示絕大部分業主的供款能力仍穩健。他認為,只要借貸人每月準時還款,一般情况下銀行不會向負資產人士「call loan」,並提醒有意置業之人士避免「借太盡」,謹記按時供款及預留至少半年的後備資金。

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