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李澄幸 理財信箱

租樓定置業 可睇負擔投資能力

【明報專訊】讀者來信:

本人正與家人同住,現希望搬出去,現考慮是否趁樓價回落而置業。其實,如果樓價不再大升,是否租樓更「着數」,甚至待樓價更低才入市?是否可以先做其他投資收息幫補租金呢?

筆者回覆:

到底是租樓抑或是買樓好,一直是最常見的問題之一,畢竟買樓是重大決策,很多人也會心大心細,也會尋求其他人的意見,可能是身邊的親戚朋友、相關的專業人士或某些專家。不過,愈聽得多反而愈下不了決定的情况也不少,皆因有人看好也有人看淡。其實,一個市場之所以有成交,本質上就是存在着兩批人,即是有人想買也有人想賣,所以去聽所謂的分析也一樣,每個人也有自己的理據,甚至發言者也受自身的立場影響,比如說他本人所從事的行業,或者自己是否有樓在手等等。所以,作為「用戶」應該回到個人財富管理的基本原則,就是「以人為本」,根據自己的情况做決策可能更重要。

宜以人為本 根據自己情况做決策

假設香港樓價不再如從前般大升,但如果相信香港仍然是一個發展不俗的城市,從長線角度看,樓價或租金應該也會跟隨通脹的步伐。我們以一個800萬元的物業為例,假設選擇買,首期約80萬元,印花稅、佣金及家電等雜費合共約50萬元,即置業成本約130萬元。繼續以一個800萬元的物業為例,如果選擇租,以香港一般的租務回報2.5厘至3厘做計算,假設每年的租金約24萬元吧。如果你手持130萬元,選擇不買樓而租樓的話,理論上如做到每年18%的投資回報,便可支付這一筆租金支出了。當然,供樓需要負擔利息支出,不過粗略地打一個折,如果沒有每年9%以上的投資回報,從效益角度出發,租樓一定比買樓更好。當然,供樓也是一種財務負擔,但一層已供滿的物業在退休階段更加可以發揮到支持退休生活的作用,比如善用安老按揭自製長糧,是退休生活的一個財務後盾。

所以,對於是否應該置業的決策,除了去猜升跌,以及檢視自己的負擔能力之外,也可以從自己的投資能力入手作更多角度考慮,是否有信心將置業的資金做其他投資,所產生的回報可以對抗到租金及通脹。至於投資選擇,現時的確多了不收息的工具可考慮,不過考慮到有置業的可能性,可能做短期的定存或存款證更為合適,年回報只介乎4厘至5厘,但比較兼顧到靈活性。最後,以上只是通用的資訊,請根據自身狀况進一步諮詢相關的專業人士。

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[李澄幸 理財信箱]

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