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一手去貨慢 現樓貨尾首達2萬伙 建築中未售7.1萬伙創新高 業界籲政府盡快「撤辣」

【明報專訊】數年前政府積極推地,「麵粉」陸續變成「麵包」,加上去年樓市調整,新盤去貨速度緩慢,以至貨尾單位數字再創新高。據房屋局最新公布數字,至去年12月底,未來3至4年預計一手私樓潛在供應量達10.9萬伙,其中一手現樓貨尾單位總數首見2萬伙,建築中未售出單位亦達7.1萬伙(見圖),3個數字同創2004年有紀錄以來歷史新高。有業界人士認為,當局有需要考慮再「減辣」之餘,甚至需要「撤辣」。

房屋局昨公布,至去年12月底,未來3至4年預計一手私樓潛在供應量達10.9萬伙,按季增加2000伙或1.87%,其中已落成但未售出單位,由去年第三季約1.8萬伙,按季增加2000伙或11.1%,至約2萬伙。此外,建築中的單位數目約有8萬伙,按季多3000伙或3.9%,創過去7個季度新高,但扣除9000個預售單位後,建築中但未售出單位數目高達7.1萬伙,按季多3000伙或4.4%,同樣創下歷史新高。至於已批地可隨時動工單位就有1.8萬伙,按季回落2000伙或10%。

未來3年潛在供應10.9萬伙破頂

房屋局補充,在10.9萬伙中,估計有9.3萬伙實用面積小於753方呎的中小型單位,佔整體供應量85%,比率較上一季下跌1個百分點,並預計未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地,可提供約4900伙。該局又稱,隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,預計未來3至4年私宅供應量將維持在較高水平。

受通關刺激,去年上半年發展商推盤步伐一度加快,但下半年起樓價調整加快,部分已推出的新盤銷售速度明顯放緩,個別已屆現樓多時的新盤亦未敢貿然推售(見表)。至於較多現樓貨尾的地區為啟德,至少6個已推出或未推出的現有新盤,就有近2800個未售單位。

啟德近2800伙現樓單位待售

美聯首席分析師劉嘉輝表示,雖然去年落成量僅1.39萬伙,按年跌約34%,理應不會對現樓貨尾帶來上升壓力,不過由於去年經濟復蘇不似預期,加上加息影響,一手銷售成績未如理想,去年推出的全新盤售出率跌穿五成水平,在「落成少、賣樓更少」下,現樓貨尾回升,隨着今年落成量上升,預計現樓貨尾量將進一步向上,在現樓貨尾量不斷上升下,發展商若要加快去貨,相信將會以更低價推售,惟此舉將令二手樓價進一步受壓,並推高負資產宗數,形成惡性循環。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,樓市在完全沒有炒風下,當局應着實考慮撤銷不合時宜的樓市「辣招」,以令市場朝更健康方向發展,更不應在樓市發冷時仍堅持施以「退燒藥」。團結香港基金副總裁葉文祺亦表示,要避免市場環境惡化,政府應進一步調整甚至撤銷「辣招」,但必須配合關鍵政策目標和本地用家需求,如可考慮先撤銷來港人才的買家印花稅,幫助專才盡早置業,增強他們對香港的歸屬感,以及降低換樓人士的從價印花稅,紓緩他們「先買後賣」的經濟壓力,激活換樓鏈。

明報記者

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