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澳洲年中或減息 下半年樓市看升

【明報專訊】去年澳洲樓市扭轉2022年的跌勢,全年樓價累升約8%,惟下半年樓價升幅持續放緩。CoreLogic認為,樓價升幅收窄主要受加息、生活成本上升及供應處於偏高水平等因素影響,預期今年上半年樓價仍受壓,若澳洲央行如市場預期於年中減息,樓價有望於下半年重拾升勢。

根據CoreLogic的數據,2023年底澳洲平均樓價達75.8萬澳元,按年升8.1%,但仍遠低於2021年的24.5%升幅,當地樓價自去年2月開始按月計持續錄得升幅,至5月按月升幅更擴大至1.3%,其後升幅持續放緩,7月升幅已放緩至不足1%,至12月樓價升幅進一步收窄至按月僅增0.4%。該公司研究總監Tim Lawless表示,去年下半年樓價升勢持續放緩,主要由於澳洲央行在去年6月及11月兩度加息,影響置業者的負擔能力,加上經濟增長放緩,生活成本壓力未減,消費信心低迷,以及整體樓市庫存量增加所致。

悉尼去年樓價升11% 達爾文跌價

至於個別地區的樓價走勢,去年以珀斯樓價升幅最大,全年累升15.2%,樓價中位數達66.1萬澳元,其次為布里斯班及悉尼,去年樓價分別按年升13.1%及11.1%,樓價中位數分別達78.7萬澳元及112.8萬澳元,表現最差則為達爾文及荷伯特,去年樓價分別跌0.1%及0.8%。CoreLogic指出,儘管2023年澳洲大部分地區樓價均錄升幅,但8個主要城市中有5個的樓價仍未回到歷史高位,其中悉尼去年底樓價仍較2022年1月高位低2.1%,墨爾本樓價亦較2022年3月高位低4.1%。Lawless指出,去年主要城市樓價走勢不一,可歸咎於需求和供應兩大因素,去年全年樓價增幅較低,甚至錄得跌幅的主要城市,其樓盤廣告量高於平均水平,同時全年房屋銷量也低於過去5年平均水平。

去年澳洲租金亦見上升,2023年租金按年升8.3%,升幅雖較2022年的9.5%和2021年的9.6%有所放緩,但仍遠較疫情爆發前10年平均每年升2%為高。Lawless續稱,2023年公寓單位的租金增幅達10.2%,高於期內獨立屋租金的7.5%增幅,但公寓單位租金升幅在去年下半年顯著放緩,可能是基於下半年澳洲海外移民數目增長減慢,也可能是反映公寓單位的租金升幅,已升至不少租戶的負擔能力上限,考慮到尚未看到租金出現任何實質調整,預期2024年租金升幅仍有望高於過去平均水平,但由於負擔能力壓力增加,很可能會看到租金升幅進一步放緩。

海外移民滯後需求料待顯現

去年下半年澳洲樓市租金升勢減慢,同期樓價升幅持續放緩,CoreLogic預期今年上半年樓價增幅將續受高利率和疲弱經濟的考驗,但下半年或有轉機,關鍵在於減息之上,儘管不能完全排除澳洲央行年內再次加息的可能性,但通脹回落、消費市道低迷導致經濟疲弱的趨勢顯示,再次加息的可能性偏低,倘若澳洲央行年內減息,或有助提振消費信心,從而帶動樓市需求,推動下半年樓價上升。CoreLogic指出,去年12月底金融市場已充分消化2024年6月減息25點子的預期,還要留意去年海外移民數目創下歷史新高,由於海外移民與置業需求之間存在明顯滯後,可能會看到滯後的需求於未來數年顯現,但亦提醒目前住宅建築成本並未下降,部分建材供不應求,發展商利潤率仍然受壓下,新盤供應不足的情况可能會在未來一年內在一定程度上影響樓價的升幅。

儘管去年澳洲大部分主要城市樓價升幅出現放緩,惟市場仍相對看好較受澳洲新移民歡迎城市的樓市前景,墨爾本是其中之一。近年不乏墨爾本樓盤來港銷售,如毗鄰墨爾本Highett火車站的Highett Common,項目由發展商Sunkin Property Group發展,屋苑配套設施包括泳池、健身室、戲院、燒烤區及公園等,項目提供1至3房戶型選擇,售價由42.35萬澳元起。

明報記者 劉敬華

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