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英今年樓市料受壓 待減息始回暖

【明報專訊】近月英國樓價回穩,今年更有望減息,惟英國兩大按揭機構全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)及Halifax對今年樓市前景有所保留,因經濟仍存不確定性、利率偏高及消費信心仍疲弱,不排除今年樓價會錄輕微跌幅,市况或要待減息周期展開方見改善。

Nationwide及Halifax最近公布去年12月英國樓價續維持平穩。Nationwide數據顯示,英國平均樓價繼去年9月份後,12月份再次按月持平,並連續第4個月力保不跌,未經季節性調整的英國平均樓價約25.74萬英鎊。至於Halifax的數據顯示,英國平均樓價連升3個月,12月份按月錄1.1%升幅,經季節性調整的英國平均樓價約28.71萬英鎊。英國樓價按年計數據則見分歧,Nationwide公布的12月份英國平均樓價按年跌1.8%,Halifax發表的12月份經季節性調整英國平均樓價按年則升1.7%。

物價壓力仍高 加息風險未除

即使全年計數據並不一致,但兩公司對今年英國樓市前景均未感樂觀。Halifax按揭總監Kim Kinnaird指出,儘管12月樓價回到接近2023年3月水平,經季節性調整的平均樓價更較11月份升近3066英鎊,全年計樓價亦見回升,但此升幅並非由買家需求驅動,而是基於潛在賣家取態更為審慎,整體住宅市場供應減少推升樓價所致,2024年英國樓市將續受經濟不確定影響,買家及賣家取態審慎,只要通脹仍高於英倫銀行目標,利率便可能維持於高位,因此預期今年樓價可能會下跌2%至4%。

Nationwide首席經濟師Robert Gardner表示,去年底樓價較2022年12月下降1.8%,較2022年夏末創下的歷史高位低近4.5%,成交持續疲弱,去年下半年成交量較疫前水平減少約10%,其中涉及按揭的成交量下降幅度更大,約跌20%,反映借貸成本增加的影響,置業的負擔能力仍捉襟見肘,賺取英國平均收入並以兩成首期買樓的人士,其後每月按揭還款相當於其實得工資的38%,遠高於30%此長期平均水平,儘管當地生活成本壓力正在緩解,通脹目前亦低於平均薪酬增幅,但消費信心依然疲弱,調查顯示新買家詢盤宗數持續處於偏低水平,市場雖預期英倫銀行將減息,惟國內物價壓力指標仍過高,利率上行風險未除,2024年英國的經濟活動及樓價似乎不太可能快速反彈,預期今年樓價將介乎持平至微跌2%。

倫敦上季樓價按年跌2.4%

地區方面,再參考Nationwide的數據,倫敦依然是英國平均樓價最高的城市,去年第4季經季節性調整的倫敦平均樓價約為51.51萬英鎊,按年跌2.4%。至於近年獲本港投資者青睞的曼徹斯特,所屬的西北區去年第4季經季節性調整的平均樓價約為20.66萬英鎊,按年跌1%。

英國國內消費信心或要待英國展開減息周期方可改善,以致不少英國發展商均積極吸納海外買家,如Salboy最近便在港銷售曼徹斯特項目Waterhouse Gardens,項目鄰近維多利亞鐵路站(Victoria Station),屋苑會所設泳池、水療中心、健身室及私人影院等,第一期Irwell House提供181伙,備有1至3房單位,實用面積由434至2439平方呎不等,售價由25.7萬英鎊起。

明報記者 劉敬華

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