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葉創成:瑞信邵志銘:內房港地產股不值博

【明報專訊】對於擅長低買高賣的投機者,中資股向來不乏賺錢機會,例如藍籌內房龍湖(0960)及碧桂園(2007)股價在過去一個月曾從低位勁升逾2倍,至今亦跑贏大市(見圖1);而本港地產股股價早前反覆下跌後,過去一個月普遍從低位反彈逾一成(見圖2)。不過,瑞信大中華區首席投資總監邵志銘認為,目前不論內地及本港房地產市場均面對不少挑戰,最壞的時間未必已過去,故他不建議追入內房及本港地產股。

邵志銘昨日在「瑞信2023年投資展望」上回應記者提問時指出,雖然人民銀行和銀保監本月曾下發金融支持房地產市場平穩健康發展的「金融16條」措施(見表),曾帶動內房股股價顯著做好,惟他認為,要觀望相關政策的落實是否順利,尤其是商業銀行是否因此便會增加房地產相關貸款、幫助有財政困難的內房企業走出困境。

根據中金報告,受疫情擾動和信心疲弱影響,內地房地產上月需求仍有反覆,投資降幅擴大,例如:(1)上月銷售按年跌幅為23%,較前月擴大;(2)內地貸款改善難抵消售回款下滑拖累,上月資金來源按年跌幅為26%,較前月擴大;(3)上月土地成交價格和購置面積按年仍下跌約50%;(4)上月房地產開發投資按年跌幅擴大至16%。

內房L形復蘇 新盤銷售回升須時

邵志銘分析,新盤銷售向來是內房發展商最重要資金來源,故此,要觀望是次內房復蘇步伐,關鍵亦要看新盤銷售情况。他分析,由於內地目前面對工作人口增長放緩的重大挑戰,這很明顯不利置業需求,故此即使內房新盤銷售今年以來已按年大跌,估計明年仍會繼續在低位徘徊,他形容是次內房築底回升的周期屬「L形復蘇」,具體復蘇力度要觀望政府會否推出更多利好政策。

綜合上述分析,邵志銘指出,目前其他板塊會較內房有更多賺錢機會,若投資者真的垂青內房股,他建議低吸質素良好、資產負債表穩健的國企內房。被問及龍湖及碧桂園股價在過去一個月曾從低位反彈逾兩倍,目前是否追入時機?他認為,由於目前內房整體行業仍不明朗,故他相信,現時始追入有關股份要承受較大風險。

港按息料續升 樓價未見底

除了對內房股審慎外,邵志銘現時亦不看好本港地產股。他分析,由於本港3個月銀行同業拆息(3 month HIBOR)現時高達5厘,這意味着在快則未來幾個星期、遲則幾個月銀行將會再次調高最優惠利率(Prime rate)及相關按揭封頂利率,而加息當然不利樓市,故他相信樓價在未來3至6個月會繼續調整。另外,他指出,本港過去逾兩年也面對工作人口外流的問題,這亦會影響本土置業需求,是樓市另一負面因素。

從投資角度去看,邵志銘指出,目前不少私人銀行可向客戶提供3個月及6個月定期存款4厘以上利率,相對之下,現時本港住宅租金回報率普遍僅2厘多,這亦會令買樓收租變得不吸引,增加樓市的下行壓力。

本港地產股受累樓價料續跌 不吸引

向前望的話,邵志銘分析,要等到明年第二季、甚至是明年下半年內地放寬防疫政策,從內地來港居住或旅遊的人士才會明顯增加,有利本港樓價止跌回升。

本港地產股方面,邵志銘認為,在目前樓價繼續面對下行壓力之際,該板塊即使估值已跌至頗低水平,亦難言吸引,故他不認為現時是重新聚焦於此的適當時機。

明報記者 葉創成

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