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葉創成 名人樓市論壇

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美加息華放緩 瑞銀料港樓價跌5%

【明報專訊】去年香港樓價升了約6%,但卻明顯跑輸《經濟學人》綜合計算全球31個經濟體樓價平均錄得的11%升幅,而雖然港股上周及本周先後由內房及中資科網龍頭股接力做好,短短8個交易日已推升恒指1005點或4.29%,惟多隻本港地產股期內表現低迷,不單跑輸大市,個別更不升反跌(見圖),瑞銀中國/香港房地產投資研究主管林鎮鴻本周出席「第22屆瑞銀大中華研討會」分析,本港不論住宅、寫字樓及旅遊相關零售地產今年料均面對不少挑戰,當中住宅樓價料下跌約5%,他對地產股持審慎看法。

瑞銀林鎮鴻本周出席該行研討會時預測,本港住宅今年樓價料下跌約5%,他首先列舉多項需求端的負面因素:「第一,本港有一定數量的人口流出或移民;第二,內地今年GDP料僅增長5.4%,較去年增長約8%放緩;第三,內地持續加強監管、防止資金流至境外;第四,我們預測美國聯儲局今年將加息3次,過去10多年本港樓價大漲小回,原因之一是利息處於偏低水平,在美聯儲連環加息後,本港低息環境未必可以持續。」

林鎮鴻指出,在需求端比較正面的因素是,去年11月瑞銀證據實驗室(UBS Evidence Lab)對1000名受訪者進行了調查,以評估最新香港家庭情况。調查顯示,來自內地的「新香港人」買樓意欲增加:「近年『新香港人』在本港新盤買家佔比約12%,此比例未來會增加。」

內房急賣港樓套現 預售樓花料按年增半

供應端方面,林鎮鴻分析,由於中央去年下半年加強調控內地樓市,新盤銷售下跌,令不少內房現面對流動性問題。當中,個別內房過去幾年曾積極進軍本港房地產市場,在目前的環境下,料相關內房今年將急於沽售本港項目套現,再加上其他原因,料今年本港一手預售樓花新盤供應較去年多50%,是不利樓價的另一重要因素,故此預測今年將下跌約5%。

瑞士寶盛私人銀行香港區研究部主管鄧啟志於去年11月18日本欄接受專訪時曾分析,雖然本港樓市暫仍延續過去10多年供不應求走勢,對樓價仍有支持,料短期趨於橫行。惟市場正觀望今年7月1日下一屆政府上任後、會否有新房屋政策,例如大幅放寬新界農地轉換為住宅,料本港地產股股價在今年首季前將於10%至15%的波幅內橫行,暫時上述預測屬頗準確。

今年特首換屆 樓價若向下可減政策風險

對於本港房屋政策的展望,林鎮鴻在回應記者提問時表示:「第一,我們覺得長遠增加房屋供應是一件好事,亦是一件應該去做的事,即使短期的供應仍然比較緊張,但到2030年後新增供應會逐步出來,屆時可望紓解高樓價的壓力。」

「第二,我們覺得,像內地去年下半年般重手打壓樓市的政策,應該不會應用在本港樓市,這也要取決於本港樓價,如果一如我們預測,今年樓價下跌約5%,政府便未必需要推出很多新的政策。3月特首選舉後會否有新房屋政策,這是市場關心的,我們估計今年樓價向下跌,所以由樓價上升造成的政策風險,相對亦較低。」

穗深擬設市內免稅店 不利本港旅遊零售

目前在本港地產股不同板塊中,瑞銀最偏好的是零售地產,其次是住宅發展商,最不看好的便是寫字樓。

林鎮鴻強調,該行是偏好本地民生的零售地產,而非依賴旅客的零售地產,他解釋:「我們預期本港將於下季與內地恢復通關,但即使這樣,本港零售銷售今年料僅按年增長6%,暫時不會重返2018年的高位,原因是參考澳門與內地恢復通關的經驗,通關初期並非完全暢通,旅遊業復蘇比較緩慢,而且也要考慮其他因素。」

「過去兩、三年的疫情下,全球奢侈品品牌或內地居民的消費習慣已經改變,將消費的喜好或習慣轉移至內地,即是說,即使日後本港與內地恢復通關,亦都未必會見到內地居民會像過往一樣積極來港消費;最明顯的是,你可以看到全球奢侈品品牌近來在內地開設很多新旗艦店,關鍵是免稅問題,海南的免稅早已崛起,而根據深圳及廣州的『十四五規劃』,這兩個這麼靠近本港的內地城市亦擬開設市內免稅店,這當然也會對本港奢侈品或旅遊零售帶來一定的影響。」

未來4年新增供應料湧現 寫字樓股難看好

林鎮鴻跟着解釋何以瑞銀並不看好本港寫字樓相關地產股,「我們的判斷是,由今年至2025年都有比較多寫字樓新增供應出來,其中主要集中在九龍東;即使中環過去5、6年並無新供應,但在2023年便會有兩幢新寫字樓落成【編按:恒地(0012)旗下美利道寫字樓項目料於2023年落成,而長實(1113)重建和記大廈成為的長江集團中心二期預料也於相若時間竣工】,這會為區內寫字樓供應帶來比較大的壓力。」

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明報記者 葉創成

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