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陳智鑾 理財信箱

陳智鑾:疫下海外置業 遙距蒐集資料要仔細

【明報專訊】隨着香港樓價經歷了20年大升市,香港已經成為全球最貴樓價的城市之一,加上現時有不少政策令市民購買多於一間住宅時成本增加,不少市民開始留意海外房地產項目,其中讀者黃先生來信想了解海外置業要留意的事項。

因應港人需求,近年海外置業展銷會如雨後春筍,投資者在選擇海外物業時需注意不少要點。首先,無論在哪裏投資物業,都先要做好功課,了解投資目標,最理想的情况下要實地了解。不過,現時不少國家都處於半封關狀態,要到現場比較困難,在資料蒐集時要更仔細,物業的資料如物業的位置、地段是在哪裏,附近有什麼交通設施,如高速公路、鐵路、機場等,未來有沒有新的交通規劃等等,如短期內會興建大型交通設施,當然有利當區發展。

此外,物業附近配套,如商店、學校、醫療設施等,亦會影響當地的生活便利程度。而當區的人口結構,如收入水平、平均年齡等等資料亦要收集,以上資料能有效分析投資目標的價格是否合理,物業是否值得購買。如果投資項目是樓花,便要了解相關發展商的背景,過往完成的項目用料、設計、評價、公司財務情况等等,要注意落成後質素是否合乎預期,以及能否如期交付物業。總的來說不要只依據網上一兩篇文章的評論、或者展銷會的幾張模擬圖片便隨作出購買決定。

留意交通配套保養管理 影響物業價值

其次,在海外投資物業,無論會否放租,也一定要考慮如何管理相關物業,即使打算用作度假屋,也要定期安排人員打掃和保養喉管,否則物業會急速老化,尤其在沿海地區,影響投資價值。而如果會出租,便要小心選擇管理人員,物業管理者的質素會影響維修成本和出租率;而在非中英語地區,例如日本,更要選擇有良好語言能力的管理者,否則日後相隔兩地言語不通會引起很多不便。

另一方面,要注意的是匯率風險,近年比較經典的例子是英鎊自脫歐公投後的下跌。所以,海外置業的真實回報與匯率肯定有關,如果你在賣樓後,需要兌換回港幣使用,遇上相關匯率大跌,便會有機會轉盈為虧。當然你亦可以考慮這些外幣在將來是否有實際的用途,比如子女未來出國讀書、有家人在當地生活、在當地有生意、或者為未來移民作準備等等,有以上需要的話,便可以不用太擔心匯率風險。

事先了解買賣程序貸款申請等

最後,投資者必須注意,每一個國家或地區房地產買賣的相關支出、流程、如何申請貸款亦有所不同,要事先了解,以免因小小的程序失誤而導致交易告吹。同一時間,稅項亦是一個熱門議題,除了香港多年來奉行簡單稅制外,全球有不少國家都有全球徵稅和較複雜的稅制,香港投資者除了在香港報稅外,更要留意是否要為海外收租物業在當地報稅,以免負上刑責。

信達興業董事資深物業投資者

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[陳智鑾 理財信箱]

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