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黑石:美出租住宅缺 值港富戶投資

【明報專訊】雖然不少港人投資海外物業時,往往首選英國的住宅,但原來根據主要服務機構投資者或富戶的黑石集團私人財富管理推廣部董事總經理孫裕斌(圖)的分析,由於美國住宅短缺高達380萬伙,利好當地租務市場,美國的出租用途住宅(rental housing)甚具投資價值,值得香港有能力的富戶分散部分資金於此。他又認為,由於美國網上購物愈趨普遍,集團現看好受惠網購商品配送需求增加的物流地產,尤其是鄰近民居的小型物流中心,讀者或可參考買入相關的房託。

美住宅新供應近年大減 去年短缺380萬套

黑石集團目前資產管理規模(AUM)高達6840億美元(約5.33萬億港元),是全球最大另類投資管理機構,投資項目包括房地產、私募股權、私募債券及貸款,以及對冲基金等,當中,房地產AUM達2080億美元,佔整體AUM約三成,屬重點業務之一。

孫裕斌表示,黑石集團在全球投資及管理房地產已有逾30年歷史,主要客戶是機構投資者,近年則與私人銀行合作將產品帶給高淨值的私人投資者,在亞洲區來說,本港是主要營運中心,另在新加坡及日本均設有據點。

被問到目前在美國以至全球房地產市場有何投資機會時,孫裕斌透露,黑石集團的投資理念,是首先在全球層面制定確信可投資的主題(high conviction theme),原因是即使房地產是頗本地化的市場,但有些大型主題仍可望在全球各地應用。目前該行便看好美國的出租用途住宅及物流地產兩大投資主題。

根據美國半官方按揭貸款機構房地美(Freddie Mac)的數據,由於2008年金融海嘯後當地1400方呎以下獨立式洋房(Single-family house)住宅落成量對比此前逾30年大減,每年均不足10萬伙(圖),供應緊絀,加上來自數以千萬名千禧世代(millennials,泛指1980年代及1990年代出生者)的置業需求強勁,去年美國住宅短缺量高達380萬間,並且帶動樓價按年上升12%,孫裕斌認為,此舉亦明顯利好當地租務市場。

孫又表示:「美國現時380萬套住宅的供需缺口屬很大,並非一時三刻可以扭轉此供不應求的情况,而且隨着疫情後當地通脹升溫,我們亦有在實地考察,當地建築材料近月上漲得很厲害,你也知道開發房地產的成本由地價、建築材料及人工等組成,當這些成本均出現很明顯的上漲壓力,首先是令地產商對發展新項目轉趨審慎,令新增供應短期不容易追上,第二是即使有新增供應推出市場,由於成本顯著上升,價格亦不會便宜。在此大前提下,我們覺得只要選對地點、特別是選擇新增供應不多的地區,美國住宅至少未來幾年仍有升值空間。」

投資人口高增長城市住宅 不選大城市豪宅

在美國買樓收租如何選擇地點呢?孫裕斌教路,黑石集團傾向投資於具增長潛力的出租用途住宅,而它們往往並非位於大城市:「我們不會去投資紐約及三藩市的豪宅,而是希望投資受惠美國中產階級購買力向好、與美國本土經濟掛勾比較強的出租用途住宅,它們往往位於美國其他州份裏面一些比較高增長的城市,高增長包括人口增長,有些城市往往能夠吸引更多人來居住,可能是得到年輕人的鍾愛,可能是周遭的氣氛適合科技公司作據點,亦可能是退休人士的選擇,總之是比較受歡迎的城市,不同的城市有不同的誘因可吸引更多人來居住。」

孫裕斌透露,黑石集團基本上不會自行發展住宅項目,通常是購入已落成住宅來收租,而且不少是並非已100%租出的住宅,此舉的好處是可以即時收取租金收入及現金流,跟着亦可藉加強管理來提升出租率:「黑石集團作為物業投資者,購入物業如何管理亦十分重要,例如我們購入的住宅若最初出租率並非100%,往往只有90%左右,通過我們的努力,把原屬空置的約10%面積租出去,便可以增加租金收入及現金流。」

美房地產與港股樓關連低 投資可分散風險

孫裕斌表示,房地產是很特別的資產,由於在租約期內可以帶來穩定租金收入,有類似債券穩定派息的特點;租約期滿後可以加租,物業管理得宜亦可帶來資本增值,此點與股票類似。他亦強調,美國房地產與本港股市及樓市關連性很低,值得本港高淨值人士考慮將部分資產轉移至此資產類別作分散投資。

物流中心受惠網購普及 鄰近民居更吃香

除了美國的出租住宅,孫裕斌亦指黑石集團看好美國以至全球物流地產,「全球網上購物愈來愈盛行,去年爆發的新冠病毒疫情亦加快此趨勢,自然帶動物流中心需求,而我們亦早已洞悉此商機,早於11至12年前已投資此領域;不過,值得注意的是,物流地產發展至此階段,我們認為已不可再像5年前般只投資服務多個區域的大型物流中心,原因是電商企業在大城市的競爭愈來愈激烈,客戶要求在落單後兩小時內便獲送貨,帶旺鄰近民居的小型物流中心的需求,這也是我們投入得比較多的投資。」

黑石集團近月便斥資逾30億美元,收購一間在加拿大上市、擁有多個美國物流中心的房地產信託基金(REITs),以真金白銀在物流地產投下信任票。

明報記者 葉創成

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