經濟

地產股股災 投行料農地或須「上繳」 市值共蒸發900億 拖累港股曾挫千點

【明報專訊】中央政府近期接連出手整頓不同行業,上周更傳出要求香港發展商需為解決香港的房屋供應「積極貢獻」,昨日觸發市場巨大迴響,地產股全線急瀉,合共蒸發市值近900億元,拖累大市曾跌逾千點(見另文),當中恒地(0012)股價急插超過13%,是近13年最大跌幅。有投行估計向農地埋手是其中一大可能方向,摩通更將「免費捐出所有農地」設為壓力測試其中一個基本假設,估計長實(1113)及新世界(0017)股價下跌風險最小,惟「農地王」恒基股價則仍有近三成潛在跌幅。

明報記者 陳偉燊

昨日跌幅最大的三隻本地地產股,均為擁有最多農地土儲的發展商,除恒基外,跌幅均逾一成的有新世界及新地(0016)。新地昨晚稱,關注到有媒體宣稱「中央政府向香港地產商施壓」,指出截至目前未收到相關消息,並強調公司從不贊成壟斷市場的行為,強調會主動配合特區政府,參與土地共享計劃以及建設大型過渡房屋。

集團稱,長期看好香港與內地的發展,將繼續加大兩地投資,協助香港融入國家發展大局繼續貢獻力量。

新地:未聞中央向地產商施壓

摩根大通昨日發表報告稱,觀乎教育及濠賭股的過往面對監管方面的不明朗經驗,地產股亦可能在最惡劣的情境下作出反應。該行假設發展商將手上農地全數免費捐出,甚至對未來開發項目的現金流折現估值為零,預料長實及新世界的股價受壓情况最小,只跌9%;信置及新地則股價受壓20%;受影響最大為恒地,料股價跌幅達37%。長實更可以透過回購對冲股價跌幅。

摩通表示,政府要處理樓價問題,四種可能方向包括廢除聯匯、住宅價格管制、控制需求及增加供應。不過,該行認為聯匯制度屬不可動搖,實行價格控制則會衍生更大問題,因此最可行是增加土地供應,因此預料政府會從農地轉換方面着手處理相關問題。

摩根士丹利亦認為,要令樓房可負擔,最重要是供應方改革,目前可行的方案包括農地轉換、填海及增加地積比率。該行指,農地轉換最近有所提速,當中包括新地購入古洞經15年規劃出來的新發展區。另政府推出在2024年加快收地400公頃的計劃以來,自2019年至今已收回100公頃,比2013至18年的20公頃為多。大摩相信,按照該等計劃,已可建成10.84萬個單位。

花旗:瘋狂沽售 市場反應過度

花旗報告則認為,昨日本地地產股因需為解決高樓價「積極貢獻」而被瘋狂沽售是反應過度,惟在未有具體政策公布下,對地產股看法會較保守。反而經營零售物業收租的地產商,面對政策風險較小。另因為新地手上的土儲成本便宜及低負債,因此亦相對「優於大市」。

中信里昂則稱,在現有供應機制下,香港發展商可做的有限,估計住宅相關政策潛在變化可能對地產股帶來持續影響,較少涉足住宅發展的地產股較安全。

相關字詞﹕花旗 中信里昂 新鴻基地產 恒基地產 摩根大通

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