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瑞銀汪濤:內地樓市調控 無礙經濟穩中向好

【明報專訊】隨着中央過去一年加強調控內地樓市,近月個別高負債的大型內房股債務違約風險升溫,由於內房相關行業佔內地GDP近兩成,市場高度關注若內房市場轉弱對經濟的影響。瑞銀投資銀行亞洲經濟研究主管暨首席中國經濟學家汪濤分析,雖然是次調控料令今年內地房地產新開工面積按年下跌3%,而房地產開發投資增長亦放緩到5%至6%,惟在基建及製造業投資增長理想的情况下,全年固定資產投資增長仍可靠穩,加上出口強勢料持續,或抵消消費增長放緩的部分影響,預測今年中國GDP增長仍可高達8.2%。

中央過去一年先後以「三條紅線」(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資)、限制銀行房貸比例及集中供地等招數調控樓市後,對高負債內房企業不利影響已經浮現。相關內房近日公布的上半年業績,承認由於流動性問題,在房地產開發業務中,延遲支付供貨商和工程款,導致部分相關項目停工,需要向供貨商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款。

調控力度較2015年溫和 大城市仍價量齊升

汪濤在該行投資研討會表示,內地政府過去一年加強調控樓市,與過去幾年強調「房子是用來住的、不是用來炒的」基調一致,出發點是「控風險、去槓桿」、而且是次亦採取「因城施策」,讓不同城市根據本身實際情况來制定調控政策,這可從需求及供應兩方面來分析,「我們認為需求端屬邊際收緊,大城市樓價漲得比較快的地區,過去幾個月已看到一些收緊措施,包括按揭利率上調等;至於供給端,雖然我們認為對開發商的限制可能已不會再收得更緊,但不確定性仍然存在。」

汪濤認為,由於內地政府是次調控樓市,「總體來說,比2014至15年調控周期要溫和很多」,並沒有出現如之前「大力去收緊然後放寬,大起大落的情况」,故此,其實內地今年以來房地產銷售和投資均錄得理想增長,比很多分析師預期強。

事實上,上半年內地商品住宅銷售額8.5萬億元人民幣、按年增長41.9%;商品住宅庫存亦持續下行,待售面積2.3萬億平方米,按年減少3%。另外,截至7月,內地70個大中城市新建商品住宅價格指數亦按年上升4.6%。

製造業基建投資增長 抵消房地產投資放緩

不過,汪濤亦指出,隨着內地樓市調控措施持續,尤其是當局向房地產行業收緊信貸,料今年餘下時間房地產銷售面積及開發面積增長放緩,全年僅錄得單位數增長,而房地產新開工面積更可能下跌約3%,惟表現仍遠較2015年時大跌14%為佳(見表)。

有基金經理認為,內地房地產及相關行業佔GDP約兩成,涉及水泥、鋼鐵、銅、玻璃及機械等相關行業,關乎不少建築工人、運輸工人、銀行及金融機構員工的就業,樓市若轉弱,對經濟也有不利影響。

汪濤分析,內地樓市對GDP的直接影響之一,是房地產開發投資,今年以來這方面走勢比較強,與製造業固定資產投資一樣,成為支持整體固定資產投資增長的支柱(見圖);向前望的話,即使由於調控影響浮現,未來幾個月房地產開發投資增長料放緩,惟由於製造業固定資產投資強勢可望持續,加上基建投資有望接力趕上,故此整體固定資產投資全年仍可望錄得合理增長。

出口強勢持續 今年GDP料增8.2%

消費、投資及貿易是內地經濟增長的「三頭馬車」,除了上述分析今年固定資產投資可望增長外,汪濤預測,內地今年下半年出口表現料可維持上半年的強勢,繼續為經濟增長帶來動力;至於消費,過去兩個月因為自然災害及新一輪疫情影響而增長放緩,而且居民收入及就業還沒有回到疫情前的增長軌道,消費者仍然比較審慎,預防儲蓄率非常高,她預期在未來幾個月消費仍處於「追趕型狀態」,料「今年消費增速還是會低於GDP」。綜合來說,她預測今年全年內地GDP增長8.2%。

明報記者 葉創成

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