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黃清瑤 環球樓市

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黃清瑤:全球量寬 經濟差樓價照升

【明報專訊】新冠疫情在全球蔓延即將接近兩年,根據萊坊(Knight Frank)全球樓價指數顯示,今年第一季土耳其樓價升幅最強,按年升32%,其次是新西蘭,按年升22.1%(見表)。受疫情影響,令不少經濟活動包括旅遊、航空及酒店等停止營運,此情况下,環球多國樓市仍錄得強勁升幅,未來走勢值得關注。若有意在海外置業,無論作為自住或投資,需要捕捉入市好時機。

新冠疫情下,環球多國樓市都錄得不同程度的升幅。根據《環球物業指南》(Global Property Guide)數據顯示,截至今年5月底,土耳其伊斯坦堡、新西蘭奧克蘭、斯里蘭卡科倫坡等的樓價,在過去一年增長20%至32%。不少國家的經濟在過去一年錄得負增長,但樓市價格升幅驚人,當中主要有以下3個原因:

美歐英日大放水 投資者買樓保值

首先是全球央行實施寬鬆的貨幣政策或量化寬鬆政策(QE)。疫情期間,環球多國央行史無前例放寬貨幣政策,根據彭博數據顯示,在2020年,美國聯儲局、歐洲央行、英國央行及日本央行共投入5.6萬億美元在量化寬鬆政策方面。

就以去年3月為例,美國聯儲局指出,將會購買5000億美元國債及2000億美元按揭抵押證券、又多次回購,向市場注入1.5萬億美元流動性。日本央行亦於去年4月指出,會取消每年80萬億日圓的國債購買上限,並在同年將公司債與商業票據年度購買規模提高至20萬億日圓;此外,又將短期利率維持於負0.1厘。

在低利率環境,借貸成本較低,加上疫情影響,人們儲蓄比率上升,有助刺激購買物業;同時由於央行放水,都會令市民憂慮貨幣貶值,當中物業具有保值甚至升值作用,因此,環球樓市價格在疫情期間急速上升。近日市場討論環球央行會否「收水」,但由於美國10年期國債孳息率持續下跌,相信短期難以收水。在此情况下,相信在未有收水政策前,環球樓市仍有上升空間。

在家工作成趨勢 住屋需求增

其次是疫情前景未明,企業實施在家工作。自新冠疫情起,為減少感染宗數,不少企業實施在家工作,以致人們尋找空間較大的居所。根據英國統計局的數據顯示,自2020年5月起,城市物業價格增長開始放緩。至去年11月,鄉郊地區樓市價格按年增長6.4%,輕微高於城市地區的按年增長6.3%。

展望未來,相信人們對城市以外地區的物業會持續有渴求,在外國有不少企業實施長期在家工作,就以亞馬遜為例,上月公司表示允許員工每星期兩天可在家工作。其他公司包括facebook、美國運通、Atlassian、Coinbase、Dropbox等亦宣布員工可長期或永久在家工作。在此情况下,不僅對辦公室需求減少,亦令空間較大的住宅物業需求上升。

此外,儘管新冠疫苗面世,但全球疫苗接種率仍處於低水平,本周二最新數據顯示,全球已完整接種疫苗人口僅13.3%,部分國家如印度、印尼、巴基斯坦、菲律賓完成接種人口比率不足10%。即使已完整接種疫苗,疫苗對變種病毒的效用成疑,故疫情對環球的影響仍是未知之數。

建材薪酬漲 新盤供應減

第三是建築材料價格及工人成本上漲。由於量化寬鬆政策,以致利率下跌至歷史低位,不但引致黃金、比特幣、物業資產價格上升,同時亦帶動建築材料價格上漲。興建物業除了地價,鋼筋、混凝土是主要原材料,佔物業總成本約80%,其餘20%為電線、冷氣、電器等有色金屬。根據Trading Economics的資料顯示,昨日(22日)上海鋼鐵期貨交易價格高見每噸5450元人民幣,遠高於2020年初3241元人民幣水平,期內升幅達68%。

至於土耳其樓價急速上升,其中一個原因是建築成本指數上升接近23%,再加上疫情導致經濟活動停頓,新盤供應量下跌。另以美國為例,當地房屋普遍以木材為建築原材料,疫情期間,木廠工人人手短缺,加州的紅木及南方的黃松無人砍伐。

另外,美國與加拿大貿易摩擦,亦導致市場上木材供應不足,去年木材價格曾上升至1326.7美元高位,價格是2019年的4倍。疫情不但導致工人停工,環球多國同樣面對工人回流情况。疫情期間,不少海外工人失去工作而回到原居地,都令建築成本上升。

總括而言,疫情影響以及寬鬆的貨幣政策是推高樓市的主要原因,現時樓市泡沫相信是環球央行熱議的問題。短線而言,相信樓市仍有持續上升空間,根據美國聯儲局主席鮑威爾上周講話,由於美國經濟復蘇程度仍未達到可縮減資產購買規模的程度,預期未來幾個月,通脹率仍會維持於高水平,由此可見,樓市價格有機會持續向上。

央行遲早收水 樓市勢必波動

不過,長線而言,寬鬆貨幣政策總會退場,屆時利率回復至正常水平後,人們買房意欲會下降,投資者亦會尋找其他回報更理想的產品。隨着新冠疫情消失,當人們生活回復正常,相信樓市價格亦會有所調整。樓市會否急劇下降,相信要看各央行收水速度,但屆時定必帶來波動。

[黃清瑤 環球樓市]

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