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大灣區置業 四招防中伏

【明報專訊】以往在新聞報道,不時看到有市民在內地置業,不慎買入「爛尾樓」,或是物業質素未如理想。儘管內地置業成本低,但如物業狀况不理想,市民都要自資維修,甚至未能成功出租,以致成本大增而回報遠低於預期。如果希望買入質素較好的物業,需留意以下幾項條件。

1. 嚴選龍頭發展商 網上查企業評價

不計香港及澳門,大灣區另有9個城市,每個城市的定位與特色都不一樣。同時,每個城市都有當地知名的發展商。市民如考慮在內地置業,首先可了解一下內地有何大型及知名發展商,當中可參考中國房地產企業銷售的首10名,包括有碧桂園(2007)、萬科(2202)、融創中國(1918)等,一方面集團擁有的土地及資金流較多,另一方面大多是知名上市公司,會相對安全。另外市民不妨留意各地的龍頭企業,雖然公司業務未必遍及全國,但在某城市立足多年,都是可靠的發展商。

以珠海為例,華發(滬:600325)被視為當地龍頭發展商,根據公司2020年的年度報告顯示,去年有288億元(人民幣‧下同)的銷售來自珠海,佔整體銷售的24%。另據一些內地網站指出,萬科亦是珠海龍頭企業,但翻查年報,會發現萬科在珠海只有7個房地產項目,佔整體的項目不足2%,由此可見網上或地產經紀的資料,都不宜盡信,購買前宜多作資料搜集、了解資料真偽。

此外,市民亦可在網上翻查企業評價,例如內地網站「企查查」,當中可了解到不同企業基本資料、目前的法律訴訟以及經營風險等信息。就以肇慶鴻譽房地產開發為例,過去共有23宗訴訟案件,大多是銷售及合同等問題所致,市民可以從這些方式了解企業銷售文化。

內地置業時亦要檢查「五證二書」,包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,若發展商擁有「五證」,代表所售房屋合法,可防止未來房屋交付、房產證過戶登記出問題。

2. 商品房公寓房 首期借貸利率有別

物業性質方面,內地不同城市的房屋用途不同規限,許多時,一些地產經紀不會自主告訴你所購入的物業類型。事實上,內地物業分為商品房和公寓房,外形上兩者沒有太大分別,但在內地,公寓屬於商業地產,商品房屬普通的居住住宅。限購方面,商品房會有限購,視乎不同地區政策,公寓普遍沒有限購政策,可大量買入。

首期方面,商品房首期一般為樓價三成,公寓為樓價五成,當然借貸利率亦有分別。產權年限方面,商品房使用年限一般為70年,公寓只有40年至50年。最後是配套方面,商品房沒有特別限制,而公寓普遍禁止使用煤氣等明火煮食,在一些地區,指定某些時間不可進出或於公寓逗留。

3. 銀行敍做按揭 宜先查可承按樓盤列表

銀行貸款方面,香港人在內地置業,最好在香港敍做按揭,優勢是按息介乎1.75厘至2.75厘,遠低於內地約5厘水平。目前,本港不少中資銀行有提供內地物業按揭,但要留意不同銀行的細則有頗大差異。如某些銀行會有樓盤列表,只會對購買列表上的物業作貸款,部分則沒有列明,要事先查詢清楚。

當中以中國建設銀行為例,息率最低3.25厘,貸款額最高為樓價估值的六成,或最高1000萬港元。而可敍做按揭的樓盤,包括指定城市准入樓盤名單內的一手住宅或限於指定大灣區城市的住宅物業,詳情要向銀行查詢。至於華僑永亨銀行,只涵蓋珠海、深圳、廣州及佛山4個城市的指定一手住宅物業項目,貸款期最長為25年。中銀香港及工銀亞洲則覆蓋大灣區9個城市指定一手住房或現契住房,貸款額為物業估值的六成,還款期可最長30年。

4. 稅費開支較港複雜 留意物業性質

香港置業開支除了首期,另主要有印花稅、經紀佣金、律師費、按揭保險費用等。在內地稅費開支卻複雜得多,一手及二手樓、不同面積、樓價及物業性質,其稅費開支會有所不同。以100平方米的物業比較,假設每平方米售價為5萬元,總樓價為500萬元。一手樓的印花稅為2500元、公證費為1.5萬元、契稅為15萬元、委託辦理產權手續費為1.5萬元、房屋買賣手續費為500元,總稅費開支為18.3萬元。

至於二手物業方面,如屬普通住宅、房產購置滿5年、買房家庭首次購房及賣房家庭唯一住房,契稅僅7500元。若非首次購房,契稅上升至1.5萬元。另建議,買家在置業時自行計算稅費開支,再與經紀比較,以策安全。

明報記者 黃清瑤

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