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花旗黃栢寧:通關存變數 樓價未必破頂

【明報專訊】美國聯儲局可能宣布退市帶來不明朗因素持續,恒指本月以來反覆受壓,昨日收報27,787點,不足半個月便下跌1040點或3.61%,花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管黃栢寧本周在專訪中預測,退市陰霾短期仍會繼續困擾港股,而且恒指過去10年每逢第三季均比較波動(表1),惟本港住宅樓市向好趨勢未變,地產股基本因素良好,建議投資者可於本季趁調整低吸地產股,有機會在下季的港股升浪中獲利,相對下由於通關存變數,樓價未必在下半年可以破頂。

美國聯儲局在上月中旬舉行議息會議,調高2023年加息預測至兩次。黃栢寧分析,此舉已為市場帶來不穩定因素,影響投資者情緒,港股亦趨反覆,本月更開始轉弱,即使本周反彈,亦未見出現重大突破。他認為,美聯儲主席鮑威爾若於下月26日至28日在當地主辦的Jackson Hole全球央行年會暗示退市,令市場相信當局在明年初開始縮減現時每月購買1200億美元債券規模,港股可能會大幅波動,屆時便要把握低吸機會。

黃栢寧表示:「美聯儲若宣布退市,顯示經濟已從新冠疫情復元,這樣才有能力退市,此舉對全球經濟亦屬正面;港股上月已經率先調整,目前估值亦較美股低,而且內地去年第二季已在全球主要經濟體中率先走出疫情,對本港經濟有支持作用。今年本港經濟增長料會比美國快一點,所以我覺得假如本季美聯儲局暗示退市令市場氣氛變差、港股出現調整,可能是執平貨機會。若第四季市况好轉,屆時便有獲利機會。」

息口低供應少 樓市續有支持

在眾多板塊中,黃栢寧認為,本港住宅樓市今年以來價量齊升,基本因素理想,假如本季餘下時間地產股股價跟隨大市回落,可以考慮趁低吸納,「即使去年本港受疫情衝擊、樓價曾經出現調整,發展商亦無積極推盤,惟市民置業需求被壓抑一段時間後,在今年疫情緩和後爆發,故此近月除了二手市場成交增加外,一手新盤亦賣得不差,反映市場氣氛轉旺;始終在未來的日子不論美國及本港息口料仍會維持在低位一段時間,本港住宅土地供應的情况亦從來無改善,而且今年餘下時間經濟若進一步復蘇,亦會利好樓市,下半年很多大型發展商料有一系列新盤推出,反映它們亦希望順勢帶旺銷情,新盤銷情報捷亦可成為股價上升的催化劑。」

港人移民未必賣港樓

至於今年以來不少港人移居外地,黃栢寧分析,目前二手樓價逼近歷史高位,成交亦頗暢旺,新盤銷情亦理想,可見移民對樓市的影響暫時不大。「港人移民對港樓的影響,首先是要看移民的數量,暫時沒有準確數據;第二,港人在本港居住,對住宅自然有剛性的需求,但即使港人移民後,他/她也不一定要賣樓,可以用來收租,會因應本身的財務狀况而有不同的考慮」。

差餉物業估價署上月底公布,5月私人住宅售價指數報393.7點,按月上升0.64%,今年首5個月均錄得升幅,累升3.63%,距離2019年5月歷史高位396.9點僅差0.8%。不少地產界人士均期望下半年樓價可創新高,黃栢寧則認為,樓價能否破頂,本港能否恢復與內地通關是關鍵變數之一,「其實由去年第三季傳聞港人藉着健康碼可通關往內地開始,通關的討論已經長達一年,市場目前亦預期快將通關,假如一段日子後仍未通關,市場的氣氛會否改變呢?所以我不敢預期下半年樓價一定會創新高,只可以說以目前的氣氛,未來幾個月樓市不會太差」。

看好股價落後的大型地產股

既然樓價不一定可以在下半年破頂,可能只在高位橫行,黃栢寧教路,投資者還是以低吸大型地產股勝算較佳,「我估計大部分港人買地產股都選幾間大發展商」。

雖然今年以來大型地產股股價均錄得升幅,惟差異頗大,當中以長實(1113)勁升33.04%表現最佳,緊隨其後的恒地(0012)、新地(0016)及新世界(0017)升幅則落後一大截(圖2),黃栢寧認為,可留意較為落後的大型地產股。

下半年寫字樓需求續軟

至於地產股其它細分板塊,黃栢寧認為,若本港與內地在下半年恢復通關,與奢侈品相關的高檔零售地產股屬最直接受惠者,「最重要是此受惠尚未發生,你並非在炒一個市場上已經見到的新聞」;不過,他看淡寫字樓相關的地產股,料寫字樓需求仍然偏軟。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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