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Propcap張永達:息口料長升 海外物業賺錢高峰已過

【明報專訊】地產科技(Property Tech)公司Propcap創辦人張永達近年先後購入溫哥華、多倫多及西雅圖住宅,平均升幅介乎三至五成,惟他認為,美國以至全球息口已處於大型周期底部,有機會在未來數十年迎來長期上升周期,因此海外地產價格升幅料不及過去10年。日後除了投資實物地產外,亦可留意地產科技的投資機會,例如貸款予出現困難未能上會的海外物業買家每年可賺取6%至10%回報,較全球一線城市住宅租金回報率2厘至3厘高。

張永達在2016年11月任職康宏國際地產及投資顧問部行政總裁時曾接受本欄訪問指出,當時美匯指數逼近102,創2003年3月以來新高,他預測即使短期料仍處強勢,惟之後便可能回落。由於本港實行聯繫匯率,港元與美元掛鈎,美元匯價處於高位,同一金額的港元將可兌換成更多外幣,故在美匯見頂回落前屬港人海外置業的黃金時機;當中,由於多倫多住宅租金回報率逾6厘,遠高於按揭供款利率僅2.5厘,「供平過租」明顯值博,而溫哥華環境舒適,「天氣很好,是畀人享受、歎世界的地方,亦很適合華人居住」,加上供應有限,故該兩個加拿大大城市樓價均值得看好。

目前距離2016年11月受訪時已接近5年,是不短的時間,張永達期內亦做了不少重要的置業及人生決定。張永達本周二在美國以長途電話接受專訪時透露,他在上次(2016年11月)接受訪問前的一季以60多萬加元在溫哥華買入800多方呎兩房單位,並且在2017年初再以約40萬加元在多倫多買入500多方呎一房單位,前者已於2018年以90多萬加元出售,後者則仍持有,即使仍屬樓花,惟估值已上升逾四成到57萬至58萬加元,現正等待該單位明年落成。

4年多前買加拿大物業 既賺樓價亦賺匯價

張永達表示:「2017年初買入多倫多住宅樓花,至今4年多仍未收樓,原因是期內有一年落大雪影響施工進度,而去年亦有新冠病毒疫情拖累,希望明年可以順利收樓吧!」

另外,據記者計算,加元兌美元匯價目前較2016年11月亦升值了7%至8%,因此讀者若在2016年11月有參考張永達的建議趁港元強勢,在多倫多及溫哥華買樓,可望既賺樓價亦賺匯價。

港人海外置業,主要是作投資用途,例如張永達便買入溫哥華住宅兩年速賺四成後便沽貨離場,不過,原來他亦在2019年初以110多萬美元買入美國西雅圖約2300方呎排屋,他在去年中跟隨美籍的太太移民美國後用來自住,受惠於去年3月疫情在當地大爆發後聯儲局推出無限量寬(QE)印鈔救市推高樓價,該單位估值現已升至157萬美元,升幅介乎30%至40%。

2019年買西雅圖排屋 至今升值逾三成

張永達指出,目前美國仍未完全控制疫情,當地經濟亦尚未復元,惟他在西雅圖的自住物業現已大幅升值,實屬誇張,此舉既得益於央行放水外,疫情後盛行在家工作亦令該優質物業受惠,「西雅圖是Microsoft及Amazon總部,而由我家中步行5分鐘亦可到達T Mobile的寫字樓,疫情後打工仔習慣在家工作,增加寫字樓附近住宅的需求,而且大家亦想搬去更大的居所,令樓價上升得很厲害!」

港人買美國樓可借六成按揭 息率4厘

在2019年初買入西雅圖排屋時,張永達尚未取得美國永久居民資格,故只可借到60%至65%按揭,而且按揭利率高達4厘;他表示,作為美國國民借錢買樓資本成本指標的30年按揭貸款利率現已跌至3厘,低於他兩年多前買樓的水平,低息環境亦支持當地樓市期內向好。他強調,若看中某一地區樓市有可觀上升潛力,本身又能負擔風險,便應盡早行動買入,按揭利率高一點或低一點,並非決定因素。

身體力行在美國買樓後,張永達認為,與港樓比較,海外投資者在美國置業既不需要繳付15%買家印花稅(BSD),也不設買入後3年內沽售最多繳付15%的額外印花稅(SSD)的限制,整體印花稅僅樓價約3%,加上屬永久業權,均屬有吸引力。

通脹升溫 百年前長期上升周期或重現

過去逾一年身在美國的張永達,對當地貨幣政策亦有深入研究,認為即使聯儲局現時仍然維持每月買債不少於1200億美元,但從10年期國債孳息率今年以來大漲小回可見,市場已關注當局何時開始收水,一旦縮減買債規模後,加息料只是時間問題,而參考聯邦基金利率在1980年初期曾升上20厘(圖)的往績,投資者不要以為低息環境將永遠持續,息口可能快將踏入長期上升周期。

張永達表示:「過去10年幾乎全世界住宅價格均上升,而且升得很誇張,亦是港人海外置業的巔峰,但之後會否繼續如此呢?我覺得期內已經見到一生人最低利率,目前美國處於零息水平,其實已屬低無可低。美國利息周期長達100年,上一世紀零息出現在1920年代,跟着便開始長達數十年利息上升周期,至1980年代初高見20厘,目前我們又再見到息口由零水平有趨勢向上,是有可能重現100年前的長期上升周期;當中最大變數是近月通脹高企的情况會否持續,即使聯儲局指高通脹屬過渡性、科技創新可以長期壓低通脹,但現實卻是美國目前基本上所有產品及服務均在漲價,到底哪一因素主導長期通脹?相信未來一至兩年是很混亂的時間,某季由通脹主導、下季則到通脹受控,而我個人認為利率最低的年代便是眼前、甚至已經過去」。

成立初創公司 從事跨國房貸

美國是全球最大經濟體,聯邦基金利率亦是全球最重要資金成本指標,該利率一旦踏入長期上升周期,美國以至全球樓市升勢亦會放緩,因此張永達強調,目前港人投資海外物業要避免高追,「我相信之後不會再像過去10年般容易賺錢,因為環球央行每月新增印鈔票已接近見頂,即使將來會繼續印錢,印錢的速度未必會像過往般快,這樣的話,有些城市的住宅其實已升過龍,所以一定要慎選城市,而且購買物業前要留意出價是否太高」。

由於認定投資海外物業黃金時代已過,張永達近日成立Propcap,希望藉着金融科技及地產科技去從事跨國房貸業務,當中包括貸款予出現困難未能上會的海外物業買家,由此每年賺取6%至10%回報,認為此舉較在全球一線城市買樓收租回報率2厘至3厘吸引。記者則認為,上述高息貸款也涉及不少未能預知的風險,須承受較高風險才能賺取6%至10%回報,不及在一線城市買樓收租穩陣,Propcap剛取得數碼港初創企業培育計劃50萬元財務資助,讀者如有興趣參與有關投資應諮詢專業財務意見,亦可向數碼港取得更多關於Propcap的資料。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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