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瑞銀林鎮鴻:奢侈品牌「北移」 港中檔商場或受累

【明報專訊】新冠疫情在全球肆虐並影響多國經濟,近日更發生多宗變種病毒個案,儘管如此,瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻表示仍看來內地購物中心發展,對此提出幾項預測如地鐵上蓋物業的奢侈品商場數目大增等。他又指出,在奢侈品牌「北移」的影響下,香港一些中檔商場或受關店潮拖累。

林鎮鴻表示,儘管在疫情影響下仍看好內地購物中心未來5年發展,並對此提出5個預測,包括:(一)奢侈品商場數量大升,數量將會是2020年的兩倍;(二)未來軌道鐵路及物業(Transit-Oriented-Development,TOD) 將會是新的發展模式,行業規模達至18萬億元(人民幣‧下同);(三)以輕資產模式營運的商場將會強者愈強,形成商業地產雙循環;(四)商業模式從資產管理公司轉移變成投資管理公司,類似新加坡的凱德置地(SGX:C31);(五)會員消費大數據競爭,將會令商場之間產生差異化。

內地名店湧現 料奢侈品商場大增

他解釋,奢侈品商場數量大升,是由於疫情前奢侈品已開始回流。在2018年,內地奢侈品進口稅及增值稅下降,以致境內外奢侈品價格差距收窄,反映內地政府希望將境外奢侈品銷售回流至境內,因此,內地奢侈品銷售在2015年至2019年間有20%增長。至去年新冠疫情爆發,內地人無法外出旅遊消費,更快推進奢侈品消費回流。

在此情况下,奢侈品品牌在內地的營銷策略發生變化,如昔日最新產品不會在中國內地出現,惟現時多數會首先出現在內地購物商場,亦有不少新店湧現;加上國家雙循環政策影響下,部分奢侈品消費會永久留在國內,因此預期直至2025年,國內的奢侈品商場會在5年內翻倍。

第二,地鐵上蓋物業在香港及日本比較發達,昔日在內地比較罕見,不過內地早於十四五規劃中提及,將TOD概念納入城市發展規劃。TOD可以帶來幾個好處,包括賣地收入可支撐地鐵建設資金、地鐵帶來人流,有助物業升值以及解決交通擠塞問題。若購物中心同時建築在地鐵上蓋,料可帶來強勁客流。此情况下預期未來5年有大概700個TOD項目出現,行業規模達至18萬億元。

商業房託成內地新趨勢

第三,現時內地沒有商業地產投資信託,商場業務較分散,而且商業地產信託需要強勁資產負債表。現時看到發展商的商場營運市佔率只有19%,遠低於房地產開發的35%。不過他認為未來5年會出現變化,輕資產模式將允許發展商快速擴張,同時沒有資產負債表的限制。對於投資者而言,若商場營運得好,銀行會願意提供更低利率予開發商,甚至願意投資在商場,倘若借貸利率低廉,有助創造更多價值。因此預期,未來更多開發商專注於商場多於住宅。

第四,商業模式從資產管理公司轉移變成投資管理公司,現時內地商場發展為投資一個、持有一個,租金回報高於融資成本,以此創造價值。惟他指出,去年看到一些從事輕資產管理公司出現,如管理第三方購物商場以賺取管理費。他認為,下一個經營模式轉變可能是第三方公司與金融機構合作,如商業管理公司與銀行合作,為商場業主帶來更低融資成本,從而提高回報。不過,最終房地產發展商將會變成投資管理公司,商場可以從房託管理或其他渠道發行基金,所得資金投資開發商業。

第五,會員大數據方面,內地消費模式變化非常迅速,如果商場能把握消費者的消費行為記錄及習慣,對於招商、營運及推廣會更精準,這些數據對於品牌非常有幫助。

港奢侈品店舖下降 有重點品牌撤離

對於香港商場方面,瑞銀統計全球16個奢侈品牌的店舖數量,去年初平均在港設7間門店,高於上海及北京等城市。但至近日已減少至5.5間,主要是內地銷售欠理想加上加大中國內地的布局,遂整合香港店舖網絡。他續指出,「聚集效應」(Cluster effect)較常出現在奢侈品牌上,一旦某些重點品牌撤離商場,其他品牌亦可能會跟隨。不過奢侈品牌會把最核心門市保留,相信本港較頂級商場不受影響,反而中檔商場或受關店潮拖累。

黃清瑤 明報記者

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