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低息加經濟復蘇 推動悉尼樓價新高

【明報專訊】澳洲房地產諮詢公司CoreLogic早前發布數據顯示,隨着澳洲經濟的持續復蘇,悉尼樓價從去年10月份低位上升了5.7%,創歷史新高,超過了2017年的高位。其他地區如墨爾本樓價較疫情前的高位則仍低1.3%,珀斯樓價較2014年的高位仍下跌了近17%。歷史低息(澳洲央行更清楚表明2024年前不會加息)、疫情後經濟反彈、單位供應不足以及政府刺激措施都推動樓價快速反彈。澳洲樓市重回繁榮時期的水平,對澳洲,特別是悉尼房產的投資者來說無疑是個大好消息。

核心商業區是一個地區的經濟命脈,可謂匯聚該國甚至全球精英分子和卓越人士,如英國倫敦市中心、美國曼哈頓中城和香港中環,而位於澳洲悉尼市中心Barangaroo South亦屬此類核心區。

瑞銀料澳洲樓價今年升15%

澳洲樓價正處於強勢反彈階段,更已升穿2017年的高位,瑞銀(UBS)預測,今年澳洲樓價的升幅將達15%。疫苗面世、1000億澳元量化寬鬆上馬,加上澳洲利率維持0.1厘歷史新低,多重利好消息政策加快澳洲樓市上漲的步伐,CoreLogic在4月最新數據顯示所有城市均錄得增長。當地疫情至今放盤瀏覽量倍增,澳洲物業待售時間縮至史上最短。樓市回復暢旺,低息環境令澳洲銀行按揭利息同香港看齊。

根據《經濟學人》評選的2019年全球宜居城市排名,悉尼名列世界第3名。悉尼是發展成熟的城市,擁有完善交通網路、蓬勃的商業中心,以及寬闊舒適的居住環境。不僅如此,悉尼周邊有許多名勝景點,如悉尼歌劇院、港灣大橋、達令港、曼利海灘與邦代海灘,都是短時間內可以到達的地方。悉尼是澳洲人口最多的城市,其他城市的澳洲人、移民、留學生、旅客紛紛前來悉尼,代表當地擁有大量的工作空缺,同時帶來租屋需求,對於海外業主來說,買樓投資將更容易招租。珀斯和達爾文是僅有的獨立房總租金收益率按年上升的州府城市,分別為5.11厘和5.63厘。除墨爾本外,其他州府城市今年第一季的租金收益率都比上一個季度略有改善。

全球宜居城市 悉尼排第3

最新數據顯示,澳洲的租金回報率受到了樓價上升而下跌,但也有一些城市和地區的租金收益率正在逆勢上升。據澳洲Domain房地產網消息,最新季度租金報告顯示,在澳洲最大的城市中,獨立房的租金回報率已降至3厘。今年第一季全澳的租金收益率中位數為3.73厘。

香港買家因非澳洲公民,或沒有永久居留權,想從海外買澳洲樓都需要先向澳洲FIRB(Foreign Investment Review Board)申請海外投資,經過審核批准後,才能購買澳洲樓盤,而且只能購買一手樓。

外國人買澳洲樓須先申請

另外,政府會收取外國人印花稅,這並非各州都有的常設稅項,稅率也不同,如悉尼所屬的新南威爾士州,針對外國人買樓的印花稅為物業價格的8%。新南威爾士州政府會劃一向買家徵收75澳元登記費,不論樓宇面積或價值高低。新南威爾士州的土地稅為「土地價值減去73.4萬澳元的1.6%,再加上100澳元」。而土地附加稅如同外國人印花稅,只有部分州設有該稅項,新南威爾士州的土地附加稅為2%。

此外,澳元隨着鐵礦石和銅價格上漲而有所反彈。另外,上周新西蘭央行意外轉鷹後,市場不敢忽視澳洲央行周二會議釋放鷹派信號的風險。因此,澳債收益率上升,利好澳元。然而,若澳洲疫情反撲及重啓封鎖措施,驅使澳洲央行保持鴿派,澳元升幅或回吐。在歷史低息和光明市場前景的推動下,愈來愈多的投資者準備重返房地產市場。根據澳洲統計局的最新數據,投資者的貸款按年增長了31.6%。

龍彩霞

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