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三條紅線限內房借貸已見成效

【明報專訊】中央過去9個月先後以「三條紅線」(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資),以及限制房貸及集中供地等招數調控樓市,張永添認為前兩者已見成效,後者則有待觀察。

集中供地影響尚待觀察

他說:「去年8月中央召集內房首20大發展商代表到北京開會,詢問業界對去槓桿的意見,並且劃出三條紅線,這其實不止是首二十大發展商要遵守,其實整個行業也需要去槓桿,2023年6月30日或以前便要完全達標三條紅線。根據我與發展商的溝通,知道發展商目前基本上每月向相關部門上報去槓桿的進度,範圍除該月新增貸款及賣地開支外,亦包括以信託或其他表外融資方式增加的負債,非常嚴謹,而且每家發展商也要這樣做,並非只針對大型發展商而不限制小型發展商;另外,人民銀行今年初已為商業銀行設定房地產相關貸款佔整體貸款不高於三成的額度,至今執行情况理想。」

他又稱:「至於中央今年2月底宣布在22個重點城市實施『供地兩集中』(集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)的新政,市場原先預期此舉會令非上市或較小型的內房被擠出市場,令市場集中度提高,故此消息出台後龍頭內房股股價曾向好,不過,即使在該22個重點城市的其中10多個已在4月及5月集中供地,但土地市場未有降溫,平均的售價比底價有三成溢價;由於地價繼續高企不下,投資者擔心近月成功投地的內房股毛利率會受壓,故此愈積極投地的內房股調整壓力便愈大,例如融創中國及萬科(2202),而且中央亦可能會因此推出新一輪的調控,這亦可以解釋內房股股價表現欠佳」。

內房或調高全年售樓目標

不過,張永添預期,在7月及8月內地22個重點城市集中供地時,發展商可能會改變策略,屆時地價或向下調整,紓緩政策風險,為內房股股價重啟升浪的催化劑。他續說,過去多年每逢踏入8月中期業績期,由於內房往往能交出優於市場預期的成績表,再加上緊接的9月及10月屬「金九銀十」新盤銷售旺季,故此內房股股價往往在8月至10月有較佳表現,今年亦有機會延續此趨勢,「我們預期今年8月內房公布的中期業績會比較好,個別發展商屆時可能已完成原定售樓目標70%至80%,並上調全年售樓目標,由此重振市場信心,所以我們建議第三季可以再次留意內房股」。

人口湧城市 利新盤銷情

張永添指出,不少內房股今年首4個月新盤銷售理想,不單對比去年同期疫情下的低基數勁升近倍,與疫情前2019年同期比較亦增長30%至40%,反映內地房地產市場表現強勁,背後亦受惠於國策,「在2019年底,中央放寬了內地一二線城市的戶口政策後,外來人口比較容易在這些中大型城市落戶,故此很多本來居住在三線或以下城市的居民便湧入一二線城市,即使去年出現疫情,但買樓意欲仍在,需求並於今年釋放,這可解釋何以近月內房新盤銷售如此強勁」。

[名人樓市論壇]

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