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富瑞張永添:本月續捧物管 下季轉炒內房

【明報專訊】內地物管龍頭股今年以來股價向好,即將成為藍籌的碧桂園服務(6098)至今股價升逾五成,中海物業(2669)期內股價更勁升逾倍(見圖),富瑞香港及中國房地產研究部主管張永添在專訪中表示,物管股上季公布去年業績普遍理想,並且對今年業績展望樂觀,加上獲國策支持可望開拓社區團購、養老、托兒等業務,前景看俏支持股價向好,料此趨勢在本月仍會持續。他又說,中央前年底放寬內地大城市落戶政策,疫情受控後,今年大量人口流入一二線城市,帶來強大新增置業需求,不少內房今年新盤銷售理想,可望在8月宣布中期業績時調高全年銷售目標,再成為焦點,下季可以轉為留意內房股。

2018年6月19日始從碧桂園(2007)分拆、以介紹形式上市的碧桂園服務昨日收報81.25元,與掛牌當日第一口價10元比較,不足3年內勁升逾7倍,目前市值高達2600億元,而恒指公司上月21日宣布將於下周一起加入該物管龍頭股成為藍籌;該股在上周二更宣布以每股75.25元配股及以換股價97.83元發行可換股債券,分別集資104.88億元及50.38億元,成為市場焦點。

張永添近日在專訪中分析,碧桂園服務上市以來已多次配股集資(編按:對上一次為去年12月11日,以每股45元配售1.73億股,籌77.85億元;據路透旗下IFR報道指出,該次配股獲騰訊(0700)及高瓴資本認購),而該股在上周二作最新一輪配股後,至今股價仍穩守配股價75.25元,可見投資者仍看好其前景,背後亦有基本因素支持。

碧桂園服務主攻三四線城市 兼拓城市管理服務

張永添表示:「碧桂園服務的優勢是在低端市場、即是三四線城市基本上沒有同級數的競爭對手,因為它現於全國300多個城市已設有據點,沒有任何一家物管股與它一樣有在這麼多城市有據點;換言之,碧桂園服務在不少三四線城市是最好的服務供應商,在當地僅與尚未上市的本土物管公司競爭,有明顯的競爭優勢,成為當地需要外判物業管理服務屋苑的優先選擇。」

他又稱:「另外,我覺得碧桂園服務的發展步伐確實比其他物管股快。傳統上,物管股是住宅管理服務供應商,而目前碧桂園服務已不止管理住宅,而是管理整個城市,即所提供的包括如在本港會由食環署向市民提供的服務,這是新的成長空間。而且碧桂園服務亦不斷開拓社區團購、養老、托兒等業務,有關表現均屬領先同行。」

北水近日積極買入中海物業 佔股本逾13%

除了碧桂園分拆碧桂園服務外,同屬藍籌的中國海外(0688)及華潤置地(1109)亦分別於2015年及去年分拆旗下物管業務中海物業及華潤萬象生活(1209)上市,後兩者今年以來股價亦向好。

張永添指出,內地資金近月積極南下以港股通買入中海物業,至今已持有該股發行股本13%至14%,相信短期仍有上升動力。至於華潤萬象生活去年12月9日以招股價22.3元上市後,約3個月股價已倍翻,今年2月最高報53.3元,過去3個多月轉為橫行,昨收報45.8元,他指該股估值現已合理,而且由於內地商場及寫字樓未來新增面積料不及住宅市場,亦會限制專長管理商業物業的萬象生活日後增長空間。

融創服務主打高端市場

上調管理費空間大

另外,張永添看好去年11月由融創中國(1918)分拆、至今已較招股價倍升的融創服務(1516),「碧桂園服務是內地三四線城市物管市場翹楚,融創服務可以說是市場的另一面(flip side),在一二線城市的物管市場屬領先。融創服務亦分拆自融創中國,主力從事住宅物管……多年來內地住宅物管費基本上均由地方政府提供指引定價,今年1月7日中央十部委聯合發文,希望住宅物管定價市場化。換言之,假如物管股可提供較高端的服務,便可以收取較高物管費,市場憧憬該新政策對融創服務及綠城服務(2869)等主打高端市場的物管股有利。」

他認為:「在長三角或環渤海大城市,特別是北京,基本上一線豪宅均是以綠城及融創來定標的,融創的桃花源系列在全國多個大城市暢銷,既然業主買昂貴的住宅,相關物業管理服務一定不會差,所以融創服務在這方面的確是有優勢。」

明報記者 葉創成

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