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安盛投資管理李芷蘅:內地樓市價量齊升 內房高息債可吼

【明報專訊】「新香港人」近年撐起本港樓市,其實隨着內地經濟增長、居民收入上升,對當地樓市亦屬正面,並且為內房企業發行的債券帶來投資機會。安盛投資管理固定收益高級基金經理李芷蘅在專訪中指出,即使中央近月加強調控內地樓市,惟在強勁剛性需求支持下,今年首4個月內地新盤銷售按年勁升70%,與疫情前2019年同期比較亦增長45%,而樓價過去一年則上升15%,可見樓市向好頗全面;她續說,目前不同內房企業所發行的債券可提供介乎3厘至逾10厘息率,值得留意。

李芷蘅周二在專訪中指出,從今年首4個月內房銷售價量齊升可見,即使中央近月加強調控,內房市場仍然頗為堅韌(resilience),她認為,內地居民收入上升及城鎮化持續,是推動樓市向好的兩大重要因素,「我們見到內地房地產市場有結構性需求(structural demand)支持長期增長,當中,內地作為高增長的經濟體,過去10年居民人均可支配收入(disposable income per capita)已上升一倍,在可見將來升勢亦會持續;另外,內地城鎮化趨勢亦會繼續,目前城鎮化比率僅64%,與歐美日澳等發達國家80%比較仍屬偏低,估計將來可逐步提升至80%,這意味愈來愈多人口流入城市,帶來剛性的住房需求。」

由於去年首季人行因應內地疫情放水刺激經濟,不少資金流入樓市推高樓價,去年第三季住建部和人行已率先在北京召開重點房企座談會制定對房企融資要求「三條紅線」(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資),人行及銀保監去年底亦發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對商業銀行房地產貸款集中度劃定「房地產貸款佔比和個人住房按揭貸款佔比」等「兩條紅線」,自然資源部今年2月底更宣布在22個重點城市實施「供地兩集中」(集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)的新政,希望隨着每幅土地的競投者減少,地價可望回落引領樓價降溫,可見中央近月的確多管齊下以穩定樓價。

李芷蘅分析,由於內地樓市過去一年的確已走出疫情全面復蘇,市場基本面良好,「的確有好實質的置業需求」,中央近月才會密集出招調控樓市,希望樓價不會上升過快。她續說,多項調控措施之中,「供地兩集中」的新政明顯對有能力同一時間兼顧在多個城市投地大型房企有利,內地百大房企的市佔率過去10年倍增至60%後仍有進一步上升的空間,而不少內地百大房企均有在離岸市場發行美元債,有關債券值得留意。

中央連環出招 冀樓價勿升太快

根據李芷蘅提供的數據,自2006年以來內房佔中國整體美元高息債市場的佔有率不斷上升,近年已遠高於其他產業高息債的總和;去年上半年中國高收益企業債券佔亞洲高收息投資的比例更高達71%,可見內房高息債在整體亞洲高息債市場亦十分重要。

李芷蘅於2011年加入投資界時已研究內房債,見證着該市場過去10年的高速發展,「為何內房債在過去10年可以脫穎而出呢?其實過去一段時間除了內房外,亦有很多內地企業出來發債,但相對其他企業,內地房地產市場的透明度始終較高,投資者亦較熟悉,而且亦的確是增長最快的板塊,故此目前內房債成為市場主流。」

內房透明度高 助增市場信心

談到內房的透明度,李芷蘅指出,內房發債企業一般會每月向公眾公布新盤銷售及增置土地的情况外,亦往往會向機構投資者披露其資金情况,例如每月有多少可動用的資金(unrestricted cash),是否足夠用來償還短期債務,增加市場參與者的信心。

過去10年李芷蘅亦見證不少內房企業壯大,例如隨着碧桂園(2007)在2017年「染藍」成為恒指成分股,近年業務發展亦愈來愈穩健,其信貸評級現已屬「BBB-」投資級別,並非昔日屬非投資級別的高息債,「的確見到不少內房企業近年受惠於市場的高增長,基本面不斷改善,它們所發行債券的息率已由以前的雙位數回落至目前的3厘至4厘」。

李芷蘅表示,籠統來說,不同內房企業所發行的美元債券可按息率由低至高分為三類,首先碧桂園及世茂(0813)等龍頭內房債券息率約3厘至4厘、第二級別如合景泰富(1813)及雅居樂(3383)等中大型內房債券息率約5厘至6厘,而像花樣年(1777)等中小型內房債券息率便逾10厘。她分析,在環球低息環境持續下,龍頭內房所發行的債券息率3厘至4厘固然有吸引力,「去年首季疫情後全球央行至今均積極放水,市場正追逐收益率,內房板塊透明度高,市場亦健康增長,龍頭企業違約機會不大」,而中小型內房債券息率逾10厘,若很深入研究其基本面後始投資,亦可在承擔合理風險的情况下賺取頗佳回報,「即使是中小型內房,我們亦見到它們的流動性並非很差,土地儲備亦非沒有質素,我們預期隨着其增加新盤銷售的去化率,可以慢慢減債,隨着基本面好轉,其信貸評級更可望上調,帶動債息回落、債價上升」。

倘經濟強省優質土儲夠 內房可迅速套現

另外,李芷蘅分析,內房是否具備優質土地儲備,是她考慮是否投資其債券的重要因素,「即使個別內房目前負債率比較高,但如果他有足夠多的優質土儲,便可以藉出售土儲套現還債,負債率可望隨即回落;土儲是否分佈位於人口流入的省份或城市也很重要,例如若土儲位於內地人口流入最多的三大省份廣東、浙江、江蘇,由於當地住屋需求很強,我們會比較看好」。

總結是次訪問時,李芷蘅指由於過去三年半以來市場風險溢價上升及內房政策不明朗因素增加,目前信貸評級為「B」的內房2年期高收益美元債息率對比美國同年期國債孳息率的息差,已由2017年10月的低位5厘大幅增加至現時的10.43厘,若投資者能夠優中選優,可望在承擔合理風險的情况下賺取頗佳回報。她亦提醒,過去在內房屬中大型的企業才可獲「B」信貸評級,但現時不少中小型企業同樣獲此信貸評級,故此某程度難以直接比較,歸根究柢投資者要妥善研究某一內房的信貸風險才好投資其發行的債券。

明報記者 葉創成

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