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中原建業 內地代建龍頭

【明報專訊】與大熱新股京東物流(2618)同期招股、從建業地產(0832)分拆的中原建業(9982)其實來頭亦不小,是內地房地產代建龍頭企業之一,加上去年首家來港上市的代建企業綠城管理(9979)上市以來股價累積升逾1倍,都增加投資者對中原建業的信心。

撰文 盧嘉偉

中原建業由建業地產分拆,擬發行3.28億股、招股價2.4元至3.2元,每手2000股、入場費6464.49元。公開招股部分今日中午截止認購,5月31日掛牌。集資所得主要用於擴展市場以及收購潛在項目。另外集團預期每年派息比率約為50%。

集團為中國主要房地產代建公司。去年在管項目總建築面積約570萬平方米,市場份額29.2%;2017年至2020年總合約銷售金額複合年增長率達71.5%,兩者均在中國同業中排行第一;去年新增合約建築面積達860萬平方米,於中國所有房產代建公司中排名第二、市佔率10.6%。

在管項目總建築面積市佔逾29%

房地產代建公司,指替項目擁有人(如地產發展商、公營機構),做好整個項目開發期間的管理工作以及後期的營銷售推廣,或甚至日後的物業管理。代建商有權就部分預先協定的事宜提出建議及參與決策流程,如確定第三方承包商、設計公司及供應商,惟最終仍是由項目擁有人訂立各類服務協議及負責各類成本。

代建公司純粹提供管理、顧問服務、毋須承擔各項開發費用,並向項目擁有人收取基礎管理費作為主要收入來源。個別項目,代建公司亦會參與項目少數權益(通常少於30%),從而分享項目收入。惟有關模式仍屬少數,以中原為例,相關收入僅佔小部分,如2019年及2020年相關收入僅9000元(人民幣、下同)及310萬元。截至最後可行日期的資料披露,集團在管項目僅有一個項目持有20%的少數權益。

淨利潤年複合增長達47.9% 跑贏大市

內地房產行業競爭激烈,加上行業整合趨勢顯現。去年中國百強房地產企業市佔率已達63.2%,中小型發展商生存空間愈益困難。中指研究院報告表示,受中小型房產開發商及金融機構對代建服務、以及政府就有關安置房及開發閒置土地政策的潛在需求,中國房地產代建行業預期將由2020年的6.84億平方米,增至2025年的9.11億平方米;而中原建業的主要根據地河南省房產代建收入預計至2025年可增至49億元,2019年至2025年複合年增長率達23.5%(見圖)。

受惠行業快速增長,中原建業過去幾年收入維持較快增長,由2017年的3.09億元、增至去年的11.52億元,複合增長率達39%;同期淨利潤則由1.42億元增至去年的6.81億元,複合增長率高達47.9%,跑贏大市。輕資產經營亦促成集團毛利率維持接近60%水平。

五大客戶收益僅佔24% 不依賴建業集團

另外集團雖由建業分拆出來,惟集團客戶來源主要以中小型發展商為主,去年來自獨立第三方客戶收益佔比高達89.1%;且客源分散,去年首五大客戶佔收入比例僅24.3%;單一最大客戶佔收入比10.5%。既反映集團不依賴建業集團收益,亦避免客戶集中風險。

不過,「成也蕭何、敗也蕭何」,由於集團大部分客戶為中小型發展商,去年新冠病毒疫情令不少項目延後,導致集團貿易應收款項及應收票據由2019年底的3440萬元大幅增加3.12倍至去年底的1.42億元。加上近年房產業高槓桿問題嚴重,中小型發展商財政愈見惡化,預期信貸虧損會否增加,又或者未來潛在客戶增長空間會否受限制,都成為集團未來業務增長的主要風險之一。

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