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富力大股東低價買物管 一年上市 傳擬集55億 富力地產去年被指賤賣

【明報專訊】富力地產(2777)去年4月以3億元人民幣(約3.3億港元)向大股東李思廉及張力出售物管業務,當時被指較市場估值低近八至九成,惹來市場猛烈批評。事隔僅一年,李思廉及張力便安排物管公司「富力物業」在港申請上市,昨更傳出集資5億至7億美元(約39億至54.6億港元),並計劃於第三季掛牌,變相李、張二人帳面至少賺數十億元。

明報記者 方楚茵

去年初物管行業仍獲投資者追捧,中小型物管公司都獲15至20倍市盈率,龍頭股份更甚至獲30至40倍以上估值。但李思廉及張力卻先後將物管業務收入自己囊中(見表),包括去年以3億元人民幣購入富力地產最核心的物管公司廣州天力物業,估計市盈率才6倍。當時投行及券商均批評富力地產賤賣物管業務予大股東,並基於當時同行市盈率平均約23倍、假設富力物管在2020及2021年增長五成,原可向富力貢獻1.13億元盈利及26億元估值,指交易作價較富力物管業務潛在價值低九成。不過,由於是次出售富力只須遵守申報及公告規定,毋須股東批准,故二人在無阻礙下成功收購。

去年出售市盈率僅6倍 今上市至少10倍

在2020年8月的富力地產中期業績會上,本報曾向李思廉查詢為何以低價3.3億元出售物管業務時,李思廉指物管業務按公允值出售,認為因物管業務在H股底下有些運作難以安排,往後有工作籌備中,但暫無短期計劃。與業績會相差僅約8個月,李、張二人已安排富力物業在港申請上市,並上載初步招股文件。有投資界人士表示,今次富力大股東將物管業務安排上市,雖然適逢物管股低潮,但相信市盈率仍至少有10至15倍,較當初收購回來的6倍已高出許多。

倘沒賣物管 料減輕富力債務

若去年富力地產無向大股東出售物管業務,並於今年上市,所籌得資金亦有助公司減債。富力近年已成為內房「新債王」,盡踩「三道紅線」,集團去年出售部分舊改項目股權減債及補充權益資本後,淨資產負債比率才按年減少69個百分點至130%。

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