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供應短缺做價低水 德銀看好柏林樓市

【明報專訊】歐洲疫苗計劃進展理想,不少歐洲房地產在今年獲看高一線,而今年仍然維持低息環境,按揭成本低,亦帶動買家入市意欲。德意志銀行發表報告指,德國整體住宅供應短缺,而目前樓價低水,故看好德國房地產前景,而在多個城市中,更看好首都柏林。

由於柏林租金在2019年前急升,故政府設下了租金上限,惟聯邦憲法法院上周宣布,德國政府無權對首都租金施加限制。不過,該市政府現在面臨更大的壓力,是必須提供足夠的單位供應,才可以令租金升幅不會在放寬租金限制後急升。事實上,今次推翻政府決定,投資者有機會蜂擁進入住宅市場,以尋找具潛質,特別是交通便利的樓盤,市場預期住宅物業價格和租金會上升。

法院裁定 政府無權限制租金

柏林是一個國際化的大都市,面積約890平方公里,擁有350萬居民,柏林在德國聯邦州的「經濟增長榜」名列前茅。雖然生活消費水平(包括房租)尚維持低位,但柏林的房地產市場正處於變化,其樓價將逐漸追近其他國際大都市。

柏林不僅是德國的政治中心,也是歐洲最具動力的經濟區之一,眾多新建立的公司使此處成為一個強勁的商業城市。人力資源、科研環境等各方面,都令柏林擁有提升商業前景的優質條件。柏林經濟結構多元化,包括傳統工業、實力雄厚的中等規模服務業,以及具創新力的高新科技公司。此外柏林還是創意產業和媒體產業重地。

許多世界500強公司把業務拓展到柏林,甚至把全球總部遷到柏林,因為此處有來自全世界的年輕高素質勞動力。柏林的就業率與國民生產總值不斷提高,家庭每月收入也在上升。柏林也是一個年輕有活力的城市,當中40%居民的年齡小於35歲。這個城市特別受25至30歲間的年輕人歡迎,這個年齡層的居民增長率最高。

住宅價格平均每年升幅達8%

柏林的房地產市場目前處於供不應求的狀態。與2019及2020對比,公寓供應持續短缺,供應緊張的區域包括費德李希海恩-克羅茨伯格(Friedrichshain-Kreuzberg)、奈恩克恩( Neukölln)、特姆普魯霍夫-遜尼伯格(Tempelhof-Schöneberg),以及夏洛滕伯格-魏瑪斯多夫(Charlottenburg-Wilmersdorf)。供應短缺導致過去幾年內,住宅價格平均每年上升8.3%以上。由於租金限制政策,愈來愈多業主寧願賣樓而不是出租,令可供出租的公寓會減少。

Empirica和CBRE的研究顯示,供需失衡為柏林樓市帶來上升動力。爆發新冠疫情之前,海外投資者在德國法蘭克福置業沒有任何限制,而擁有德國居留許可的海外投資者可以在德國申請貸款。此外,對中國投資者來說,海外房產的另一大吸引力是永久產權。在德國,居住用地的產權是永久的,即業主對土地及土地上的一切不動產擁有永久所有權。

華僑永亨銀行經濟師李若凡表示,隨着美元升勢開始失去動能,歐元兌美元企穩在1.2水平上方。另外,市場繼續憧憬疫苗接種進度加快,將支持歐洲多國解封。再者,繼加拿大央行釋放「鷹派」信息後,市場期待歐央行將於第三季開始減慢買債速度。短期內,鑑於歐美實際息差收窄,歐元兌美元或仍存在進一步上升的空間,下一個關鍵水平為1.21。歐元上升對持有歐洲資產的投資者實屬正面消息。

分析:柏林樓價升幅雖放緩 升勢未完

德意志銀行發表的《2021年德國房地產市場展望》報告,認為樓價上升周期至少持續到2024年。造成這種情况的原因有二:第一是新單位供應缺乏,近年落成量幾乎停滯;其次是信貸周期擴張,2019年上半年美國30年債息由3.4厘高位急跌至2厘左右,或引發樓價增長。柏林去年樓價增長比2019年更加溫和,只增長6.7% ,比2019年的近10%有所放緩。但目前柏林每平方米的平均價格已接近5000美元,而且專家預測,上升周期還沒有結束。

成交量方面,英國CBRE諮詢公司的統計顯示,2019年各地資本對歐洲各國房地產投資總額再創歷史新高,投資整體增長達到2%。其中德國連續兩年榮登榜首,是歐洲房地產投資資金的第一流入地,金額達840億歐元,是歐洲平均的4倍。根據德國房地產協會IVD的統計數據,2019年全德國房地產成交金額中,近40%來自柏林。

龍彩霞

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