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龐寶林:昔日買樓致富 今日寧買股 舊經濟股收息勝收租 新經濟股增長潛力巨

【明報專訊】「磚頭」和股票向來是港人最重要的投資工具,而東驥董事總經理龐寶林除了是股票及基金專家外,投資本港物業亦甚了得,目前家住貝沙灣豪宅,另亦持有多套豪宅收租,他在專訪中分享投資物業的竅門,指最重要是努力以正職及兼職賺錢,提高日常現金淨流入,買入優質物業後便長線持有等升值。向前望的話,雖然龐寶林現仍看好本港經濟前景,會繼續持有多套豪宅收租,惟他認為投資本港物業賺錢的黃金期已過去,豪宅租金回報率已跌至不足2厘,相對不少舊經濟股息率高達6厘,以及中長線增長前景亮麗的新經濟股,磚頭投資價值失色,故目前若有新資金,他認為拿來「買股勝買樓」。

龐寶林從小便住在沙田,他在1970年代後期入讀中文大學,周末課餘時間到區內拍拖勝地龍華酒店向情侶出售水果,每日可賺十多元,可見讀書時已頗有生意頭腦;而他在1980年代初期在中大畢業後,獲怡和在應屆畢業生中「優中選優」聘用為行政人員,「當時本港只有香港大學及中文大學這兩間大學,怡和招聘了兩名港大畢業生任行政人員,而中大就只有我這一位,其餘都是英國牛津大學或劍橋大學的畢業生」。

雖然龐寶林剛踏出中大校門、便獲怡和招聘為行政人員,月薪高達萬多元,惟在該英資洋行,也要拚搏才可上位。龐寶林回憶說,當時他在怡和的英籍上司是美國大學博士,引入美國汰弱留強的管理制度,一批剛獲聘用的行政人員在半年內那幾位能夠為怡和賺取最高營業額的,才可以留職或晉升,而他靠着在荃灣工廈「洗樓」向工廠老闆銷售高科技產品成功突圍,「1980年代初怡和掌握不少全球財富500強公司產品的本港代理權,而本港仍有不少工廠,有關產品可以提升工廠的生產力,正正是工廠老闆所需要的;當時我向表哥借了一輛貨車,帶同一位了解產品用途的碩士級技術人員,載着不同產品到荃灣工廈逐層逐戶『洗樓』向工廠老闆銷售,開場白是『我是怡和的員工,有些好產品想推介給你們』,工廠老闆亦很歡迎,由此我為怡和賺取可觀生意額」。

80年代初任職怡和月薪逾萬

大學畢業數年即購置豪宅

在怡和站穩陣腳後,龐寶林早於1982年9月、時任英國首相戴卓爾夫人訪問北京與中國領導人鄧小平就本港前途談判,港人出現信心危機令樓價下跌時已打算買樓,當時他在售樓處選好單位,由於沒有帶同支票落訂,需要回家,惟再折返時單位已售罄,從此他汲取教訓,隨身一定帶着兩張支票準備好隨時買樓,「買樓落訂只需要一張支票,但我怕自己填錯資料,多帶一張支票備用」。

由於龐寶林對置業要求頗高,一般會買新盤大單位,而且亦會以風水玄學的角度精選「發財屋」,故他的首次置業大計亦延遲至1985年始落實,以近100萬元買入九肚山近千呎半排屋別墅連車位,跟着再以近100萬元買入同樣位於沙田區的華翠園近千呎單位。

八九十年代港樓大牛市 有首期應快上車

不少中文大學的畢業生均會以沙田作為置業首選,龐寶林回憶說,當年他不少中大同學買入於1984年開始入伙、主打200多呎細單位、每伙售價低於20萬元的河畔花園,對他能夠買入九肚山大單位感到羨慕,而他認為,各有前因莫羨人,由於1985年至1997年屬港樓大牛市,期內樓價升幅達5至10倍,若有首期便應盡早上車,買大單位或小單位只是賺多賺少而已。

龐寶林透露,雖然自己在怡和任職初期月薪已達萬多元,但由於七成給父母作家用,扣除生活費後所剩不多,當年買樓的部分本金亦要靠兼職賺錢,包括周末以每小時150元至200元教授網球,「我在中大讀書時,是網球隊校隊,亦曾到美國受訓,是網球專家;我教授網球時會專車接送學生至沙田半山、不收費的網球場,連場租亦可慳回」。

創業也不沽樓 現擁數套豪宅

在1987年股災前沽出九肚山千呎單位後,龐寶林買入銀禧花園多個單位自住及投資,而即使他在1990年自立門戶創辦東驥,註冊資本1000萬元,他需要出資逾半保住控股權,亦沒有沽樓套現,「我捨不得賣樓,擔心沽貨後買唔番」。

隨着1990年代東驥的生意漸上軌道,龐寶林亦買入跑馬地逾千呎單位自住,數年前遷居至貝沙灣,目前持有多個數以千呎計的豪宅單位收租,亦見證近年豪宅租務市場的變化,「我某個單位的新租客是外籍人士,他是跨國企業的高層,過往他以每月逾10萬元租住山頂獨立屋,現在則向我每月8萬至10萬元租住山下的分層單位」。

投資物業竅門:先靠工作增現金流

回顧過去30多年的買樓致富之路,龐寶林表示,最重要是努力以正職及兼職賺錢,提高日常淨現金流,買入優質物業後便長線持有。不過,他亦坦言,由於自己所買入的單位,均以可自住為出發點,故此均屬數以千呎的大單位,錯過了過去逾10年細單位樓價的強勁升浪。

龐寶林在2011年6月接受本報訪問時曾表示,內地經濟步入高增長時期,社會發展一日千里,不少有實力的企業、投資者紛紛擴展、出外找尋機會,形容本港是一塊福地,隨着兩地發展更融和,本港樓市持續受內地人支持,睇好紅磡及新界西北等內地居民可以鐵路便利到達的地區:「在不久的將來,內地人來港投資、度假,甚至『買棵菜』都會愈來愈普及,這些地區樓價將會大幅飈升。」

看好港經濟前景 續持有港樓

記者在是次訪問中與龐寶林談到他測中過去10年港樓延續升浪,他笑說,自己亦言行一致,期內繼續持有多個本港住宅物業收租等升值,而且在可見將來亦會維持此策略,「目前外界普遍預期中國內地GDP將於未來10至20年超越美國,對此我亦樂觀其成,隨着中國經濟愈來愈好,本港經濟及樓市亦不會差」。

明報記者 葉創成

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