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恒生大學梁劍平:公屋不足 須檢視分配解富戶問題

【明報專訊】中共中央政治局常委、國務院副總理韓正本月初在全國人大會議香港代表團發言指香港要解決房屋問題後,事件近日繼續成為城中熱話。恒生大學商學院副院長梁劍平本周在專訪中分析,本港房屋問題屬深層次的問題,十分複雜,需要審慎處理,在公營房屋方面,他認為港府在努力增加公屋供應的同時,有必要同步檢視如何更好地運用公屋資源,確保公屋資源更聚焦地分配給較有迫切住屋需要的人;另外,他認為港府應該維持未來10年平均每年供應12,900伙私樓的目標,致力穩定私樓樓價。

中央關注港房屋問題 盼改善整體福祉

梁劍平認為,中央領導人近日表示關注本港房屋問題、相信是希望改善港人整體福祉,而他覺得,本港與內地制度上有眾多不同,要解決房屋問題的難度較大,「在內地要解決房屋問題較容易,政府宣布要拆卸某舊區重建,居民獲妥善賠償及安置後一般都會願意遷出;但香港的情况不同,政府若擬發展某一舊區或新界郊區,往往有居民就賠償寸土必爭,稍不滿意便會激烈對抗,其間又會邀請傳媒採訪把事件公諸於世,這樣的話,港府如何可以收地呢?香港人已習慣自由,社會又開放,並非所有人都會聽話合作」。

目前規劃署審批非住宅用地改劃作住宅用地時,一般會諮詢區議會及舉行公聽會,往往因為被當地居民反對而未能推行,梁劍平分析,由於大部分港人已習慣捍衛自身權益,此問題很難解決,「規劃制度僵化是一件事,我們習慣了自由也是一件事,坦白講,假如你要在我的住宅對面建屋,我也會去示威,因為這會遮阻着我家中的陽光」。

港府近年重視規劃 公屋基建完善

梁劍平指出,本港近年在土地發展上形成一套制度及文化,改劃土地用途要經過政府多個部門審批,並且又會廣泛諮詢各持份者,缺點當然是造地較慢,但優點是經審批後可作住宅用途的土地質素高,附近的基建配套完善,適合市民居住。

「假如不改善基建配套的話,港府目前在大嶼山梅窩興建10萬個公營房屋單位,會否有很多人願意搬去居住呢?其實我覺得港府近年在規劃方面頗顧及市民需要,即使公屋所在的地區亦很方便,有不少香港人已習慣享受這些福利」。他舉例說,某個正在市場銷售的九龍區新盤,呎價逾3萬元,附近便是一個近年始落成的公共屋邨,可供4至5人居住的大單位每月租金僅3000多元。

綠置居滯銷 反映公屋戶置業要求高

正正由於不少公屋的質素如此理想,租金又如此相宜,需求自然龐大,房委會最新數字顯示,截至去年底,有近15.4萬宗一般公屋申請,以及約萬宗配額及計分制下的非長者一人申請,平均輪候時間為5.7年,較3個月前延長0.1年。為紓緩公屋輪候時間長的問題,房委會於2015年起推出「綠置居」資助房屋計劃,以折讓價出售單位協助公屋戶置業,目標是使他們遷出原有公屋單位,借此加快公屋流轉。

不過,去年底發售的綠置居柴灣蝶翠苑及青衣青富苑,提供3696個單位,面積約187至471平方呎,售價由81.77萬元起,至最貴272.61萬元,即呎價普遍僅4000多至5000多元,惟仍賣剩523個單位,當中有516間來自青富苑,7間來自蝶翠苑。

梁劍平認為,上述原意用來幫助公屋戶置業的綠置居滯銷,可歸納為三個原因:「第一是(公屋戶)要畀錢(買樓)、第二是交通不方便、第三是隨時要住得更細;假如我現時住在市區公屋大單位,每月租金僅3000多元,隔籬便是豪宅,老虎蟹都不會搬走啦!」

落實富戶政策 面對阻力多

正因為公屋資源如此寶貴及短缺,應該留給真正有需要的家庭。房委會的新公屋富戶政策2018年10月起生效,若公屋住戶的家庭入息超逾現行公屋入息限額5倍,或家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額100倍(見表),或未有在指定日期或之前交回填妥的申報表,或選擇不作出申報,便須遷離其公屋單位。而運輸及房屋局數據顯示,截至2019年3月,房委會已向約580個違反新富戶政策的公屋住戶發出《遷出通知書》,但只有134個住戶交還公屋單位。有關注團體認為,情况反映政策成效不大。

梁劍平相信,房委會在落實上述公屋富戶政策時面對不少阻力,「始終本港一直是自由社會,有很多利益團體,港人對政府的服從性不像內地民眾般強」。但他強調,港府的確有必要檢視如何更好地運用公屋資源,確保公屋資源更聚焦地分配給較有迫切住屋需要人士,這是解決本港房屋問題的正確方向。

明報記者 葉創成

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