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越南經濟反彈 樓市成交暢旺 胡志明市去年供應減半 支持樓價

【明報專訊】受新冠病毒疫情衝擊,去年亞洲各國經濟都備受到拖累。個別國家防疫工作成功,疫情持續改善,經濟已率先反彈;除了中國內地,越南是去年全球少數仍錄經濟正增長的國家之一。經濟反彈,當地樓市同樣暢旺,受自住買家需求帶動,加上供應持續緊張,樓價未受疫情影響仍然向上,以經濟重鎮胡志明市為例,去年新公寓供應大跌五成,有代理估計,在近年需求壓抑下,發展商定價將更進取,支持樓價續上升。

越南去年第四季仍錄得GDP正增長,按年升4.48%。當地控制疫情奏效,加上去年初生效的《越南與歐盟自由貿易協定》(EVFTA),當中包括的關稅減免等協定,有望幫助增加出口,同時助中小企引入資金及技術,都支持經濟活動回復正常。雖然去年全年經濟只錄按年增長2.91%,為2011年至2020年間最低增幅,但考慮到疫情於全球爆發,使越南已成去年全球經濟表現最佳的國家之一。

去年第四季樓價跌14.3%

除了經濟強勁,樓市供應不多是胡志明市樓價向上的主因之一。仲量聯行發表越南樓市展望報告,去年第四季胡志明市公寓平均樓價按年跌14.3%至每平方米2475美元,並以豪宅跌幅較大,主要源於交投活動不及2019年,反映許多項目於所在區域以破紀錄高價出售,但仍低於前一年同期水平。期內市內公寓供應按季下降了26%,全年的更是按年大跌50%,主要是與不同住宅項目法律條文問題尚未解決有關。

不過,市場供應氣氛已有逐漸改善的迹象,不少新盤在加快賣樓步伐,吸引大量買家,而樓市情緒改善也是受到疫苗面世消息,及去年12月越南首個直轄市守德市(Thu Duc City)成立帶動,皆因該市將有大量新盤推出。而且,不少住宅項目的法律條文問題也料於今年解決,報告料全年會有逾2萬伙新供應推出。雖然供應改善,但在自住買家和投資者的支持下需求也在增強,特別過去兩年供應有限,需求被壓抑多時下,料地產商定價方面仍然充滿信心。

業界預期新樓價格升7.3%

當地研究機構居外IQI公布越南第四季住宅調查指數,發現當地業界人士都看好越南樓市前景,料今年新樓價格將平均上升7.3%,年內租金將上升1.4%,今明兩年增幅將達到4.1%。報告又預計,今年樓市會繼續有當地及海外買家支持。而韓國為最活躍的海外買家,佔25%成交,其次是美國買家佔22%。大中華區買家則佔去21%,內地貢獻了12%。

胡志明市以郡作為分區,共有19郡及5縣,各有特點。第一郡是金融經濟中心,高樓大廈林立,樓價也明顯較高。市中心一地難求,樓價也較高昂,故近年不少人開始考慮較遠的郡。隨第一郡發展飽和,當地政府近年都着力發展相近的第二郡,目標建成新經濟中心及豪宅區。該區由於仍在發展中,很多項目周邊配套不多,故此樓價會明顯較低水。不過,市內鐵路網絡快將落成,勢將大大提升市中心外各郡的住宅吸引力,升值潛力也更高,投資者可以多加留意。其中,市內6條都市鐵路中的1號線和2號線,都將途經第二郡,1號線預計今年初通車,有14個站,2號線也預計2026年通車。

另外,置地公司及An Khang聯手推出胡志明市新盤The Marq,位於第一郡中心地段,將於2022年2月落成。項目共有515伙,戶型涵蓋1至4房,面積由484至1572方呎,入場費270萬港元起,預計年均租金回報約6厘。

第一郡新盤 年均租金回報高達6厘

近年有意移民的港人明顯增加,相信在尋找移民資訊時,都不難發現有很多國家,都會容許海外人士先申請臨時居留簽證,當住滿一定年期及滿足條件,便可申請永居證,再申請入籍。不過,這種方法不適用於越南。參考網上地產平台千居的資料,當地設有臨時居留卡,有效期為1至5年,其間可以在越南居住及多次出入境,每次最多可逗留 3 個月,期滿必須離境再入境。

同時,臨居卡雖可續期,但不能升級至永居。簡單而言,申請人可以不斷出入境,在越南住一輩子,但按目前制度不能升至公民身分。要申請永居卡,則限於申請人於自身國家受政治迫害尋求庇護、對越南國防有重大貢獻,或是越南公民的配偶、子女或父母。

明報記者 王俊騏

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