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Portwood Capital董事總經理卓百德:將軍澳佛堂澳供地快 遠勝明日大嶼

【明報專訊】昨日立春,辛丑牛年已經來臨。由於港府過去10多年來沒有大規模造地增加供應,樓價期內累升數倍,不少無殼蝸牛「望樓興嘆」,安居樂業相信是新年願望之一。曾在1980年初協助港英政府規劃天水圍新市鎮、第一代星級地產分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)接受專訪時表示,本港目前已出現嚴重的房屋短缺問題,籲港府盡快改劃土地建屋,例如把現用作填料庫的將軍澳佛堂澳(見圖)改劃興建住宅予7萬人居住,並且引用《收回土地條例》大舉收回新界農地棕地作發展用途,在未來幾年落成大量住宅紓解民困、而非研究最快料15年後始有住宅供應落成的明日大嶼。

房屋問題是本港最重要的民生問題及政治問題,社會亦普遍認同港府應該大幅土地供應,緩解港人近年住得「細、擠、貴」的困局,而回顧過去一年,港府在土地及房屋政策的最大舉動,相信是積極推進明日大嶼,去年12月初更獲立法會通過研究明日大嶼首階段交椅洲填海造地1000公頃工程的5.5億元撥款;鼠去牛來之際,本欄專訪向來敢言及有見地的卓百德分享有何造地良策,他首先表明對屬長遠造地計劃的明日大嶼有保留,「明日大嶼預期在未來15年也不會創造任何新增房屋供應,而本港目前已出現嚴重的房屋短缺問題,這問題須盡快解決,現時屬無殼蝸牛的港人需要在幾年後便有適切住所,而不是要再等15年」!

明日大嶼投資巨 需權衡利弊

上述5.5億元的前期研究撥款,主要用於交椅洲人工島研究顧問費、運輸基礎設施研究顧問費、工地勘測工程等費用,預料於3年半內完成研究,而港府的目標是於2027年開始填海工程。

卓百德分析,明日大嶼屬涉及6000億至7000億元的巨額投資,規模與港府現時僅餘約8000億元的財政儲備相若,任何一個理性的政府在展開該項目前,也會進行詳盡的可行性研究,包括在經濟、財務、社會及環境等方面作全面深入的評估,而最重要是將明日大嶼與其他可行的選項作比較,以決定推進哪一項目才符合社會的最大利益。

佛堂澳現作儲沙 改劃可住7萬人

雖然不少港人也像卓百德一樣關注明日大嶼的財務風險及執行難度,但也有分析認為,填海是最符合經濟效益的增地方案,因為填海造出來的土地,產權百分百是政府的,之後如何發展彈性亦較大;作為比較,港府若在陸地上改劃土地,有關土地本來很可能是由某些利益團體持有的,要收回這些土地並不容易。

港府未善用土地 難怪港人指摘

不過,卓百德指出,他曾就本港土地供應的情况進行長達數年的研究,發現港府現時持有不少土地,只要改劃便可作住宅發展用途,其中一個例子是位於將軍澳工業區南部、佔地近100公頃、現時撥作將軍澳第137區填料庫用途、名為「佛堂澳」的半島,指該土地若改劃作高密度住宅用途,可以容納約7萬人居住,「佛堂澳半島現有長達1英里的海岸線,而且和內陸地區有足夠的長度連接,這麼優質的地段現時用來儲存沙石等填料,實屬重大的資源浪費……我估計它只要3至6個月便可以清理填料,一年後便可以變成熟地建屋」。

卓百德透露,根據他的研究,現時本港有多幅像將軍澳佛堂澳等符合改劃條件的土地,佔地共數百公頃,可以在短期內轉為熟地興建住宅,港府及其他關心本港發展的組織或人士如有需要,可以與他聯絡。他續說,本港現時有近200間棄置的校舍,部分也可改劃作住宅用途,強調港府若真心希望增加住宅土地供應,一定可以找到方法,「為什麼有這麼多土地不善加利用(興建住宅呢)?既然政府不是為香港人做實事的話,現時有這麼多香港人指摘政府不稱職(incompetent),這些香港人是對或是錯呢?我交由你來判斷好了」。

籲引收地條例 收回農地棕地

在港英政府年代的1980年至1984年期間,卓百德曾領導城市規劃小組將天水圍發展為新市鎮,其後亦曾參與規劃將軍澳,於本港兩大新市鎮的發展上均曾出謀獻策,對於特區政府近年造地緩慢、多年來也沒有再發展另一個新市鎮感到十分失望。

現時本港在新界發展新市鎮的最大阻礙,是區內不少棕地農地由發展商或私人持有,而在林鄭月娥於2017年7月接任特首後,卓百德已公開表示港府應該引用《收回土地條例》在新界大舉收回農地棕地作發展用途,在是次訪問中他仍維持此建議,希望林鄭月娥有勇氣作出此艱難的決定。

明報記者 葉創成

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