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第一太平戴維斯陳超國:今日大嶼造地比明日大嶼更快

【明報專訊】特首林鄭月娥去年11月底發表《施政報告》 ,指已覓得330公頃土地可興建31.6萬個公營房屋單位,滿足《長遠房屋策略》未來10年(2021/22至2030/31年度)約30.1萬個公營房屋需求,進度之快出乎外界預期,雖然她未有提及發展私人住宅土地的進度,惟亦承諾將親自督導房屋土地供應。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國在專訪中指出,若港府以創新思維積極造地,例如進一步發展大嶼山、改劃郊野公園及提高住宅用地地積比率,將可較明日大嶼更快地大規模增加住宅供應。

陳超國擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家,並經常提供專業意見予香港及國內的主要地產發展商;他近日接受訪問時指出,目前本港樓價偏高,源於過去10多年港府均沒有大規模發展新市鎮,令住宅供應不足,而期內需求卻與日俱增,供不應求大幅推高樓價。

「其實本港人口在過去數十年一直都是高速增長的,你要想想為何早年土地供應並沒有現時般緊張呢?因為1950年代至1990年代每隔約10年都有一個好大的新市鎮出現,最早期的新市鎮是觀塘,當時我們稱為衛星城市,之後是荃灣、沙田(包括馬鞍山)、大埔、屯門、元朗、粉嶺、上水、天水圍、將軍澳,當中現時沙田及將軍澳均住數十萬人口,需要這樣才可以滿足人口增長及改善居住環境的需求,但為何1990年代開始發展將軍澳之後,過去近20年我們見不到有如此大規模的新市鎮落成呢?」

發展大嶼山東涌線附近更快捷

林鄭月娥去年11月接受傳媒訪問曾表示,現屆政府重視中長遠政策,一些如上屆政府的「揼石仔」造地工作,很容易無以為繼,將球場、運動場等改劃成插針樓,都只是「短暫止痛藥」,認為「既然每次都打餐死,倒不如打餐大,一次過開拓一、兩千公頃土地」,改善收地賠償、安置,並繼續舊區重建。

陳超國認同林鄭月娥大規模造地的政策方向,故此他亦贊成港府推動明日大嶼,但他亦強調,除此以外,港府可以更簡單快捷方法的造地,例如直接發展大嶼山現有土地,即由發展「明日大嶼」變「今日大嶼」,「目前大嶼山的發展主要集中在北部,而發展重鎮東涌亦只佔大嶼山很少的地方,既然現時由東涌已有鐵路通往市區,可否考慮東涌線在大嶼山加多一、兩個站,令車站上蓋或附近有更多土地可作發展用途呢?這是比較快可以釋放土地用途的方法」。

郊野公園土地包括棄置集水區

可重新規劃發展

目前大嶼山有不少土地撥作郊野公園用途,屬陳超國上述發展建議的重大阻力,他強調,港府若真心希望增加住宅土地供應,第一個方向便是更改土地用途,創造更多可作發展住宅用途的熟地向市場出售,當中包括發展郊野公園或相關邊陲地帶。

陳超國指出,郊野公園現佔本港整體土地面積近四成,認為特區政府現應着手檢討回歸前由港英政府在1976年所制定的《郊野公園條例》,由此釋放寶貴的土地發展資源,「全世界有哪一個大城市把近四成土地保留作郊野公園用途呢?這比例本身屬不合理地高,而且近半世紀一成不變」。他續說,部分規劃為郊野公園的土地,根本上並非供港人前往郊遊的郊野公園,而是已棄用的集水區,可以與時並進改劃住宅及其他發展用途,「目前本港已有兩大淡水湖儲存食水,是否要再保留這麼多水塘來儲水呢?例如賽西湖水塘、薄扶林水塘及城門水塘是否還有必要呢?若這些水塘屬不必要的話,相關集水區也是不必要,可改劃作住宅及其他用途」。

調高住宅地積比率可釋放土地潛力

除了積極改劃土地外,陳超國認為,港府亦可適當增加港九新界住宅用地的地積比率,令同一土地可興建更多樓面面積,釋放土地的潛力,「香港是一個高密度的城市,市民需要接受一個高密度的地積比率,這總比現時要住得『細、擠、貴』好吧!自從2003年SARS前後,港府為了抬高樓價,將很多市區用地的地積比率由過往的10倍大幅調低,九龍大部分地區現已降至7.5倍,紅墈及啟德不少土地的地積比率更低至5倍或以下,這樣的話,一幅地本來可以提供1000個單位,現只可以做到500個單位,這是自己設限給自己,或者說,港府沒有用好寶貴的土地資源;假如港府願意放寬地積比率,例如5倍回歸至10倍,可建樓面面積便增加1倍,雖然密集的居住環境的確是比較差的,但世界上有哪個大城市的住宅是不密集的呢?」

陳超國續說,由於附近交通配套不足,部分新界住宅土地的地積比率現時低至1倍以下,屬重大的土地資源浪費,同樣需要糾正,「近年發展商就所持有新界農地向城規會申請改劃作住宅發展用途,很多時候城市規劃許可所批出來的地積比率均很低,往往在1倍或以下,其理據是附近的基建設施配合不了高密度發展,故此只可以作低密度發展。我覺得此思維是不對的,既然你(政府)認為基建配合不了,為何不可以增容(擴建公路及鐵路)呢?」他強調,由於本港土地資源寶貴,港府應該減少批出低密度住宅、增加批出高密度住宅的規劃。

明報記者 葉創成

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