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陸振球:施永青投資組合的啟示

【明報專訊】近年全球央行QE(量化寬鬆),大家對負利率一詞不再陌生,早前如北歐國家丹麥更出現按揭負利率,不過大家都會認為這可能只是一時的短期現象,尤其最近美國的10年期國債孳息已重返1厘之上,然而,世事無奇不有,如丹麥最近竟有銀行推出20年期零息的定息按揭,即是當地買樓後向銀行申做按揭,未來20年可以只還本不付息!

大家可能會覺得,丹麥銀行既然可提供負利率按揭,甚至長達20年的定息零息按揭,當地人自然會蜂擁買樓,樓價還不會飛天?不過筆者翻查資料,卻看到當地樓價近年雖然每年都緩緩上升,但仍然明顯低於2007年金融海嘯前當地的樓價水平(見圖1),這便反映了息率只是影響樓價的其中一個因素,低息不代表物業一定可跑贏其他投資項目。

施永青今年投資部署 持股票多過地產

說到投資地產,筆者一向有留意中原老闆施永青的投資部署,因為其多年來的股樓投資成績都很不俗,且作為香港龍頭大型代理行的領軍人物,其分析及行動都有重要的參考作用。

筆者多年前訪問施永青,他當時的投資配置是按所謂「四三二一」的原則進行分配,即物業佔四成,股票佔三成,而債券和現金合佔兩成,其餘一成則買黃金作保險。不過,施氏近年的資產配置比例漸見改變,他日前在報章撰文,他在2021年的最新部署則是:現金5%、債券10%、黃金20%、地產25%、股票40%(見圖2),並指這是一個進攻型的組合,主要是建基於鈔票貶值、資產價格會普遍上升的預測。

大家會否覺得很奇怪,施永青可說是地產界極具代表性的人物,但現在的資產配置部署竟是以股票佔最多,明顯多於地產項目(40%比25%),那和投資環境的改變有沒有關係?事實上,中原樓價指數在過去3年只是高位作區間波動,投資物業雖大致不會輸錢,但也鮮見在這3年有大賺,而在2020年中原樓價指數全年微跌0.4%,和港股恒生指數跌了3.4%相若。不過如能放寬眼界投資美股,比如買入標普指數產品,去年卻可賺得15.8%,如是投入新經濟或科技股比重較高的納斯達克指數產品,過去一年更會大賺42.6%(見圖3),遠勝於在香港買磚頭兼要付高昂的辣招稅。

放寬眼界投資美股 勝在港買磚頭

至於買金,黃金過去一年升了約21.8%,若買美國的長債ETF如TLT,則可賺到15.3%,都勝過香港的樓巿,所以施永青改變投資比重,也屬可以理解。文首提及,最近美國10年期國債孳息回升至1厘以上,其實也應思考投資債券的黃金期是否已過,因為債息升即債價跌也。

不過,債息升卻有利於賺息差的金融機構或銀行,近期匯豐控股(0005)股價也自低位彈升四成以上,所以有讀者問是否應追買匯豐,筆者的回應則是,匯豐近年成了中美交惡的磨心,買這隻股票的伏位不少,如看好銀行及金融股,不妨諗諗在美國上巿的相關ETF——Financial Select Sector SPDR Fund (XLF),其表現過去一年大幅跑贏匯豐(見圖4),且具分散個股風險的功能。

筆者最近幫朋友搵樓搬屋,最終找了位於天后栢景臺的一個租盤,實用面積900多呎,連全新靚裝修,租金約4萬元,較一年前同類租盤(普通裝修)的租金平了一成多,可說是反映了近年社會動盪和疫情肆虐的境况。

說到栢景臺,正正位於港鐵天后站上蓋,落成也已30年,乃是當年的地區名廈。曾幾何時,栢景臺甚多內地人做業主或租客,因初初內地人來港,並不熟悉香港環境,能住在地鐵上蓋巿區盤,心裏較踏實,而20多年前,到香港的內地人和香港的文化差異較大,據地產代理朋友表示,當時一些內地人會在電梯內吸煙,香港業主或租客未必習慣,但隨時日洗禮,內地住客也變得愈來愈文明。

另外,內地人近年來香港後愈來愈夠膽或適應在各區居住,以至栢景臺的內地人住客比例降低,亦連帶樓價和租金也變得較其他樓盤貼地。

投資部署 勿一本通書睇到老

筆者認為,栢景臺的改變,其實也一定程度反映中港關係的變化,而人總是要適應新環境和向前看,生活才會過得更開心。就好像上述施永青的投資部署也會隨時日作出改變,而不會一本通書睇到老,筆者的一些朋友,本來對虛擬貨幣如Bitcoin十分抗拒,但近期也以小注加入投資,說賺蝕不是最重要,而是希望透過參與買賣Bitcoin來體驗新經濟,誰不知其購入後Bitcoin便爆升,昨天截稿時已升穿4.1萬美元水平,朋友帳面上也賺了可觀的回報。

[陸振球 樓市解碼]

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