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400萬九成按揭樓盤有得揀

【明報專訊】新一期居屋的攪珠結果已經公布,供應量高達7000伙,不過要在數十萬份申請中入圍並非易事;今年的新居屋供應伙數又再回落至約4000伙。與其等待運氣降臨,不如在市場上選擇有能力負擔的物業。以下將搜羅全港400萬元以下之物業,並分析首期開支、負擔能力等因素。

明報記者 黃清瑤

2020年本地樓價受社會運動及新冠病毒疫情因素影響而調整,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL上周四(12月31日)報176.22點,按周升0.2%,惟全年錄得跌1.07%。坊間有其他調查報告顯示,11月的全港平均實用呎價約為1.6萬元,若以400萬元計算,即可買入250方呎的單位。

假設申請人為首次置業,若購入400萬元的物業及敍造九成按揭,首期開支為40萬元,印花稅為9萬元,經紀人佣金及律師費約為5萬元,置業總成本為54萬元。不同類型的住宅例如單幢洋樓、唐樓、村屋等一般較難敍造九成按揭,因此最好選擇全新、二手私人住宅或已補地價的居屋。

新界西元朗尚築370萬 惟交通欠便利

全港九新界樓價較廉宜的主要集中在新界西,根據中原數據顯示,上周平均成交價介乎9823元至16578元,大型屋苑嘉湖山莊上周平均呎價為10082元。不過該屋苑面積由582方呎起,平均樓價接近600萬元。其實天水圍、元朗大部分屋苑呎價都較低水,不過大部分面積較大,較難找到400萬元以下盤源。

地產網站的資料顯示,元朗尚築一個實用面積244方呎、售價為370萬元的高層單位,平均呎價約1.52萬元。儘管樓價廉宜,但樓盤距離輕鐵站需要10分鐘步程,而且附近車位不足,交通問題需留意。

尚築於2015年落成,容易做到九成按揭,連同首期及其他雜費,上車成本約為50萬元。一般而言,按揭成數超逾六成,貸款人都需要加借按揭保險,若選擇月供方案,即總還款額為1.46萬元。壓力測試方面,假設利率上升3厘至5.5厘,每月入息需要達到3.2萬元。

新界東選擇多 太和中心達294方呎

至於新界東的平均呎價則較高,上周平均成交呎價介乎1.2萬元至1.85萬元,但位於沙田、大埔的低價盤源較多,例如沙田翠華花園,一個實用面積215方呎的中層單位,售價為390萬元,即平均呎價約1.8萬元。另外位於大埔嵐山一個177方呎單位,售價為338萬元,即平均呎價約1.9萬元,壓力測試下要求購買者每月入息達3萬元。

其他較廉宜的選擇包括有262方呎的大埔翠屏花園,售價368萬元;294方呎的太和中心,售價400萬元;293方呎的粉嶺嘉宏中心,售價395萬元。另外一個實用面積330方呎的已補地價居屋明雅苑,售價為420萬元,平均呎價1.27萬元。

港島區已補價迷你居屋呎價1.7萬元

至於港島區,一般屋苑呎價1.4萬元起跳,就連未補地價的綠表居屋,呎價已經迫近9000元。若要在該區置業,只可以選擇已補地價的居屋。地產網站顯示,筲箕灣東欣苑實用面積212方呎的低層單位,售價為360萬元。

九龍區可選200方呎「納米樓」 

至於九龍區方面,旺角、油麻地及深水埗較多400萬元以下的盤源,但大多數為唐樓或單幢洋樓,黃大仙、土瓜灣會有較多二手私人住宅單位可供選擇,不過只限200方呎的「納米樓」,例如黃大仙鑽嶺一個198方呎單位,售價為368萬元、長沙灣Ava 228的400萬元選擇介乎151方呎至203方呎,另可考慮土瓜灣迎豐。

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